Як отримати дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію? Як ввести будинок в експлуатацію - покрокова інструкція

Земельна ділянка для ІЖС використовується для будівництва житлового будинку. За законом розпочати будівництво необхідно протягом 3 років після оформлення ділянки у власність. Якщо це не зробити, загрожує адміністративне покарання за нецільове використання ділянки.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Протягом усього будівництва необхідно одержувати та оформлювати супутню документацію, починаючи від дозволу на будівництво, закінчуючи дозволом на введення в експлуатацію. Без цих документів неможливо зареєструвати житлову споруду в Росреєстрі і, зрештою, прописатися в цьому будинку.

По суті саме завершення будівництва не є останнім етапом. Будівництво необхідно показати фахівцям, які затвердять відповідність будинку будівельним та інженерним нормам.

Після того, як затвердять його ухвалення в експлуатацію, ним можна починати користуватися. Будь-який будинок використовується тільки після його прийняття.

Загальні відомості

Отримання дозволу на введення об'єкта ІЖС в експлуатацію відноситься до ІРД, тобто вихідно-дозвільної документації. Вона видається уповноваженою організацією протягом усього будівництва та є обов'язковою.

Перелік ІРД складається з не менш ніж семи пунктів, туди входять документи від дозволу на будівництво до дозволу на введення.

ІРД-документацію вирізняє одна спільна риса: зміст паперів не є продуктом творчості, вона показує відповідність одних документів іншим.

Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію - це документ, який ставить крапку у питанні виконання (або реконструкції) житлового будинку. Цей папір фіксує відповідність об'єкта та проектної документації.

Законодавча база

Правова основа цього документа полягає в одній із статей Містобудівного кодексу Росії (ГРК РФ) від 2004 року.

До 1 березня 2019 року відповідно не потрібно отримувати такий дозвіл. Вимагати надання цього документа до вказаного терміну також не варто.

Відповідно до дозволу можна вважати документ, який підтвердить остаточне виконання будівництва будь-якої капітальної споруди. У ньому міститься інформація, ідентична відомостям проектної документації. Спорудження має не тільки відповідати будівельним канонам, а й відповідати дозволеному використанню.

У цій же статті регламентується місце та форма звернення забудовника в адміністрацію одного із суб'єктів РФ, де розташована земельна ділянка.

У пункті 3 перераховуються папери, які потрібні для надання дозволу та можливості надання документів в електронному вигляді. Необхідність надсилати документи в електронному вигляді розглядається також у Постанові Уряду від липня 2019 року.

Введення в експлуатацію ІЖС

Введення в експлуатацію ІЖС відбувається за допомогою спеціальної комісії. Потрібно дотриматися кількох правил для того, щоб об'єкт був прийнятий.

Для введення треба не лише збудувати будинок, але також його впорядкувати. По-перше, треба подбати про комунікації.

Перерахуємо системи, які мають бути прокладені до будинку:

Опалення. Залежить від того, де розташована ділянка. У деяких районах сільської місцевості не підведено газопровід. У цьому випадку опалення здійснюватиметься за допомогою електричних обігрівачів або дров'яних печей.
Водопостачання. Вода повинна надходити зі свого колодязя (свердловини) чи центрального водопроводу. Необхідно заздалегідь подбати про це.
Електрика. Забезпечення електрикою має бути безпосередньо поряд із будинком. Або розведення має бути остаточно проведено по будинку.
Каналізація. Встановлюється, в основному, в межах міста, де вона централізована і є можливість до неї підключитися. У сільській місцевості такої можливості немає і до кожного будинку можливе підведення автономної системи.

У будинку мають бути усунені будь-які недоробки: вставлені вікна, двері, настелений дах, виконані перекриття. Прийняття носить заявний характер. Це означає, що поки ви не напишете заяви до місцевої адміністрації, комісія не оформлятиме дозвіл на введення в експлуатацію.

Дозвіл

Дозвіл на введення в експлуатацію є єдиною формою документа, яка була затверджена Наказом Мінбуду № 117 від 2015 року. Це означає, що за зовнішнім виглядом і структурою дозвіл буде однаково в будь-яких регіонах.

Але щоб прибула комісія та затвердила об'єкт, потрібно написати заяву, яка не має єдиної форми. Місцеві адміністрації затверджують її самостійно. Тут же виходить список організацій, де потрібно ще узгодити такі документи, як газова, пожежна служба та інші.

Документи

Заявник повинен зібрати такі папери:

Заявка
Паспорт та його копія.
на ділянку. Ними є: договір купівлі-продажу, заповіт, дарування, Постанови місцевих органів влади щодо виділення ділянки.
Містобудівний план наділа.
Акт приймання, якщо був будівельний поспіль.
Папір, що підтверджує відповідність будинку вимогам техрегламентів.
Підписаний документ, що підтверджує відповідність об'єкта нерухомості техумовам інженерно-технічного забезпечення.
Схема. На ній відображається будинок, межі ділянки та розташування інженерно-технічних мереж.
Техплан, який готує та запевняє кадастровий інженер.

Перелік документів зазначено у статті 55 п.3 ГрК РФ.

Порядок дій

Потрібно дотримуватись наступного алгоритму при отриманні дозволу на введення:

Підготувати пакет документів. До заяви додається пакет документів, зазначених вище.
Звернення до уповноваженого органу. Насамперед потрібно з'ясувати, що це за орган. Зазвичай це комітет за місцевої адміністрації. Документи подаються під час особистого відвідування або через портал Держпослуг.
Огляд. Не завжди здійснюється.
Одержання документа. Після подання заявки проходить не більше десяти днів. Фахівці протягом цього часу вирішують, чи відповідає документ Містобудівному кодексу.

Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію може бути виданий у кількох варіантах:

особисто, при відвідуванні: у паперовому вигляді з підписом та печаткою;
вислано поштою: також на паперовому носії;
електронним документом після заявки на Держпослуги.

Відмова про видачу має бути обов'язково письмово мотивована. Загальною причиною відмови можна назвати невідповідність об'єкту, порушення закону.

Вимоги до об'єктів

Перед тим, як звертатися із заявою, необхідно, щоб будинок відповідав усім вимогам:

До приміщення. Будинок повинен мати оздоблення, вікна та двері, всі розміри, передбачені СНІПом, повинні дотримуватися.
Перекриття, підлоги та стелі. У приміщеннях повинні бути встановлені перекриття, настелена підлога. На кухні, у ванній кімнаті стеля повинна мати обробку.
Інженерні системи. Будинок повинен мати систему опалення, електрику. Такі інженерні мережі необхідно підключити до здачі будинку.

Положення нормативних документів російських регіонів дослівно збігаються, тому їх можна розглядати як загальноприйняті норми. Виходить, що господареві будинку надано право обирати будь-які автономні джерела води, електроенергії, опалення.

Крім того, приймальна комісія може причепитися до того, що:

Будинок збудований лише за місяць. Чиновники вважають, що це дуже швидко;
Фахівці бачать каверзу без доріжки до дверей і розташованих поруч з будинком дошках і будівельних лісах;
Може не сподобатися те, що кути бруса не обрізані, на другий поверх можна потрапити лише приставними сходами, а між кухнею та вітальнею відсутня перегородка.

Законодавці та міська адміністрація при цьому посилаються на Житловий кодекс РФ, а також на вимоги до житлових приміщень, затверджених Урядом РФ 28 січня 2006 року. Чиновники вважають, що жодних інших нормативних актів на муніципальному та регіональному рівні не потрібно.

Якщо резюмувати все, що сказано в Містобудівному кодексі (СНиП, 221 ФЗ «про кадастр нерухомості», ЗК РФ) про капітальну і не капітальну споруду, то робимо висновок що «Капітальної» - є така споруда, фундамент якої міцно пов'язаний із землею , поглиблений та виконаний з міцних будівельних матеріалів (цегла, камінь, бетон, плита і т.д.).

Які документи потрібні для введення будинку в експлуатацію

Перелік документів суворо обмежений і не може бути розширений за бажанням сторони, яка приймає документи на розгляд. До заяви про видачу дозволу на введення об'єкта в експлуатацію додаються такі документи (ч.З ст.55 ГрК РФ):

Витяг з ЄДРН на земельну ділянку;
Містобудівний план земельної ділянки;
Дозвіл на будівництво будинку;
Схема, що відображає розташування збудованого будинку, розташування мереж інженерно-технічного забезпечення в межах земельної ділянки та планувальну організацію земельної ділянки підписана особою, яка здійснює будівництво (особою, яка здійснює будівництво, та забудовником або замовником у разі здійснення будівництва, реконструкції, капітального ремонту на підставі договору) ;
Висновок органу державного будівельного нагляду (ЗОС);
Копія результатів інженерних розвідок та копія розділів проектної документації, передбачених Містобудівним кодексом РФ (пунктами 2, 8 - 10 частини 12 статті 48, частиною 18 статті 5);
акт приймання об'єкта капітального будівництва (у разі будівництва за договором);
Документ, що підтверджує відповідність збудованого будинку вимогам технічних регламентів та підписаний особою, яка здійснює будівництво (форма не встановлена);
Документи, що підтверджують відповідність збудованого об'єкта капітального будівництва технічним умовам та підписані представниками організацій, які здійснюють експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення (за їх наявності).

Однак, згідно з Федеральним законом «Про введення в дію Містобудівного кодексу Російської Федерації» від 29.12.2004 N 191-ФЗ (остання редакція) п.4 ст. 8 - до 1 березня 2020 року не потрібне отримання дозволу на введення об'єкта індивідуального житлового будівництва в експлуатацію, а також подання цього дозволу для здійснення технічного обліку (інвентаризації) такого об'єкта, у тому числі для оформлення та видачі технічного паспорта такого об'єкта.

Тобто, щоб ввести будинок в експлуатацію до 01.03.2020, достатньо подати до МФЦ "Мої документи" всього два документи:

Технічний паспорт на збудований будинок (замовляти у БТІ);
Витяг з ЄДРН на земельну ділянку.

РосРеєстр надсилає виписки протягом 3-х робочих днів (бувають затримки). Якщо хочете отримати інформацію швидше, то рекомендую замовляти виписки з ЄДРН через - так ви отримаєте готовий документ протягом години. Вартість та ж - 250 рублів, дані офіційні - з ЄДРН РосРеєстру і підтверджені електронним цифровим підписом реєстратора (ЕЦП).

Виписка з ЄДРН, яку я нещодавно замовляв через

Порядок уведення об'єкта капітального будівництва в експлуатацію

Процес введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва регулюється ФЗ № 122. Це базовий закон, який визначає перелік підстав (документів) для визнання факту переходу будинку зі стану об'єкта, що будується, в стан готового об'єкта. Відповідно до ст. 55 Містобудівного кодексу РФ дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію видається тим же органом, який видавав дозвіл на будівництво.

Параметри будинку, що зводиться на дачній (садовій) ділянці до 01.01.2019, мають відповідати п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Об'єкт ІЖС може перевищувати параметри, якщо дозвіл на будівництво отримано до 04.08.2018 та параметри відповідають вимогам дозволу (ФЗ від 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Ще раз повторюся, що для оформлення власності на будинок до 01.03.2020 не потрібно отримувати та надавати дозвіл на введення об'єкта ІЖС в експлуатацію (ФЗ від 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. від 28.02.2018)), оскільки зазначений термін діє дачна амністія.

Щоб ввести в експлуатацію індивідуальний житловий будинок після 2020 року, вам належить:

Крок 1 – підписати акт приймання будинку з будівельниками

Відповідно до Цивільного кодексу РФ (п.4 ст.753) за договором будівельного підряду здавання об'єкта та його приймання замовником оформляються актом приймання, підписаним обома сторонами. Постановами Держкомстату Росії (від 30 жовтня 1997 року №71а, від 11 листопада 1999 року №100) затверджено форми акта приймання - КС-2 та КС-11:

Форма КС-2 застосовується для приймання якогось певного обсягу будівельних робіт у рамках об'єкта будівництва, а також для приймання етапу робіт, передбаченого договором будівельного підряду;
Форма КС-11 застосовується для приймання об'єкта будівництва загалом.

Крок 2 – отримати висновок від державного будівельного нагляду

Коли акт приймання підписано, звертаємося до органу, який видав дозвіл на будівництво, із заявою про видачу дозволу на введення об'єкта в експлуатацію (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). Щодо небезпечних виробничих об'єктів, ліній зв'язку, особливо небезпечних, технічно складних та унікальних об'єктів висновок видається федеральним органом виконавчої влади відповідно до постанови Урядом РФ від 1 лютого 2006 №54. Термін розгляду заяви 10 днів, після чого буде оформлено та видано дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію, або надано аргументовану відмову.

Протягом 10 днів на ваш об'єкт приїде виїзна комісія, за результатами перевірки якої і приймається рішення про видачу висновку про відповідність або відмову у видачі такого висновку (п.16 Положення про здійснення державного будівельного нагляду в РФ). Висновок про відповідність (ЗОС) органу державного будівельного нагляду видається лише у разі, якщо під час будівництва не було порушень відповідності робіт вимогам нормативної технічної документації та проекту, або такі порушення усунуто до дати видачі висновку про відповідність.

Наприкінці на вас чекає ще одна підсумкова перевірка, яка проводиться органом державного будівельного нагляду після завершення будівництва. На підсумкову перевірку, залежно від складності об'єкта, приділяється до одного місяця.

Крок 3 – отримати дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію

Являє собою документ, що засвідчує виконання будівництва в повному обсязі та відповідно до дозволу на будівництво, відповідність побудованого, реконструйованого або відремонтованого об'єкта капітального будівництва містобудівному плану земельної ділянки та проектної документації (ч.1 ст.55 ГрК РФ). Видається виходячи з звернення забудовника до органу, який видав дозвіл на будівництво (федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або орган місцевого самоврядування), з відповідною заявою (ч.2 ст.55 ГрК РФ).

Протягом десяти днів з дня надходження заяви про видачу дозволу на введення об'єкта в експлуатацію уповноваженим органом приймається рішення про видачу заявнику дозволу на введення об'єкта в експлуатацію або про відмову у видачі такого дозволу із зазначенням причин відмови. Рішення приймаються на підставі перевірки наявності та правильності оформлення документів, що додаються до заяви (список нижче).

Форму дозволу на введення об'єкта в експлуатацію затверджено постановою Уряду РФ від 24 листопада 2005 року № 698:

Можна сказати, що будинок прийнято, тому що всі інші дії засновані на цьому дозволі

Слід зазначити, що державний будівельний нагляд здійснюється з дати одержання дозволу на будівництво (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ) до дати видачі висновку про відповідність збудованого, реконструйованого чи відремонтованого об'єкта вимогам технічних норм та правил. Тому позитивний висновок видається лише в тому випадку, якщо нагляд за будівництвом здійснювався регулярно та протягом усього періоду будівництва. А якщо з вини забудовника такий нагляд не здійснювався, наглядовий орган має право відмовити у видачі ЗОС.

Як ввести будинок в експлуатацію без дозволу на будівництво

Якщо окремі частини будинку були побудовані самовільно, або забудовник своєчасно не повідомив орган державного будівельного нагляду про початок будівництва, введення будинку в експлуатацію доведеться виконувати силами незалежної спеціалізованої організації, яка має ліцензію на детальне обстеження будівельних конструкцій будівлі або споруди. Грубо кажучи – потрібна легалізація самобуду.

Результати проведеного обстеження у вигляді звіту про технічний стан об'єкта надаються до органу державного будівельного нагляду. Орган нагляду (за позитивних результатів проведеного обстеження) може розглянути можливість видачі ЗОС. Проте жоден нормативний документ не зобов'язує орган нагляду видавати позитивне ЗОС у разі, якщо нагляд за будівництвом об'єкта або його частини не здійснювався.

Проте з 1 березня 2015 року в Росії діє ФЗ № 20, який визначає спрощений порядок здачі індивідуальних житлових будинків в експлуатацію до 2020 року за так званою дачною амністією. Тепер щоб зареєструвати житлову будівлю, достатньо подати до Росреєстру лише 2 документи:

Технічний паспорт на збудований;
на земельну ділянку.

Спрощений порядок дозволяє оформити введення в експлуатацію, як щойно побудоване житло, так і існуючий самобуд. Слово «самобуд», звісно, сленгове, але власник будівель із таким статусом несе реальну юридичну відповідальність. Правовий зміст зводиться до простої логіки: оскільки об'єкт не пройшов державну перевірку, ніхто не може гарантувати його безпеку та ймовірність порушення прав інших громадян.

Легалізація приватного самобуду процес складний, але майже завжди здійсненний. З багатоквартирними будинками та комерційними об'єктами ситуація інша – узаконити такі самобуди складніше.

Узаконення самобуду відбувається або в судовому, або в адміністративному порядку:

У суді треба довести, що споруджений будинок відповідає нормам БНіП, а також не загрожує життю та здоров'ю громадян і не порушує права третіх осіб.
В адміністративному порядку легалізують самобуд на дачних та садових ділянках.

Власник самосторою не може продати, передати, заповідати свою нерухомість. Більше того, будь-якої миті таке житло можуть знести, а земельну ділянку під будовою вилучити на законних підставах.

Які наслідки від самобуду

Уряд РФ з 1 липня 2018 року планує встановлювати терміни ліквідації незаконних будівель. Власники самобуду, які не виконали знос у строк, піддаються штрафу до 50 тисяч рублів, а також конфіскації земельної ділянки. Пропонується також внести до Цивільного кодексу РФ зміни, що стосуються інтересів багатьох громадян. Згідно з цими змінами, до незаконних будівель пропонується відносити не тільки житлові будинки, а й гаражі, лазні, садові будівлі, кіоски та павільйони.

Пакет нових законопроектів забороняє користуватися та розпоряджатися незаконними спорудами, а самобуд потрібно буде знести чи реконструювати за власний рахунок. Якщо забудовника встановити неможливо, то витрати на знесення чи реконструкцію лягають на власника земельної ділянки.

Таким чином, у Цивільному кодексі може з'явитися стаття, яка дозволяє конфіскацію земельної ділянки у разі невиконання рішення про знесення чи реконструкцію будівлі у встановлений термін.

Терміни зносу самобуду законом також встановлені: максимальний термін становить 12 місяців, мінімальний – 3 місяці, а для реконструкції – від 6 місяців до 3 років. Штрафи Кабінет міністрів пропонує внести зміни до КпАП, доповнивши його статтею, яка передбачає штраф для фізосіб та індивідуальних підприємців у сумі від 20 тисяч до 50 тисяч рублів за невиконання вимог щодо реконструкції чи знесення самовільної споруди.

Що робити після здачі будинку в експлуатацію

Наступною стадією легалізації житла буде одержання кадастрових документів. Для цього необхідно звернутися до БТІ. Співробітники організації проведуть додатковий огляд будівлі та оформлять два паспорти - технічний та кадастровий.
Оформити право власності на побудований об'єкт у Росреєстрі (триває близько 2-х тижнів). Про те, як зареєструвати збудований будинок у власність, я розповідаю тут.
Після реєстрації власності в Росреєстрі - власник стає офіційним користувачем. Це означає, що він зобов'язаний здійснювати всі комунальні платежі відповідно до офіційного підключення до мереж. Відповідно до ст. 153 ЖК РФ, обов'язок здійснювати платежі за житлово-комунальними послугами покладено на осіб, які є власниками нерухомості або її наймачами. Це означає, що відразу після введення житлового приміщення в експлуатацію, про це необхідно сповістити всі комунальні служби, зафіксувати свідчення лічильників та здійснювати регулярні платежі.
Поява в країні ще однієї одиниці нерухомості означає і появу нової одиниці оподаткування.

Як утримувати та експлуатувати будинок після будівництва

Коли будинок збудовано – будова переходить у новий юридичний стан, а власник повинен керуватися нормативами утримання житла у належному стані. До таких нормативів належить відомчий документ № 170, затверджений 2003 р. Держбудом РФ під назвою «Правила та норми технічної експлуатації житлового фонду», про зміст яких я коротко розповім нижче.

У правилах міститься вичерпне визначення поняття «житловий фонд» - усі будівлі, визнані придатними для постійного чи тимчасового проживання, незалежно від форм власності та території розміщення, називаються житловим фондом. Індивідуальний житловий будинок, безперечно, належить до цієї категорії, тому його власники несуть всю повноту відповідальності за підтримання житла у належному стані, тобто відповідно до правил №170.

Відповідно до п.1.8. Правил, під технічною експлуатацією розуміється управління житловим фондом та його санітарне утримання. Оскільки свій будинок на своїй землі – це повноцінна частина житлового фонду, його власник зобов'язаний забезпечувати поточний та капітальний ремонт, проводити прибирання місць прибудинкової території та догляд за зеленими насадженнями.
Обов'язком домовласника є ведення та забезпечення безпеки технічної документації тривалого та тимчасового зберігання. У Правилах наводиться перелік усієї обов'язкової документації. Ввівши будинок в експлуатацію, його власник має забезпечувати повноцінне функціонування житла під контролем Державної житлової інспекції РФ (п. 1.10).
Правилами забороняються будь-які зміни в будинку, які можуть спричинити порушення міцності несучих конструкцій, суттєво погіршити стан комунікацій та протипожежного обладнання. За подібні дії власник будинку відповідає. У кращому разі він повинен буде усунути небезпечні нововведення, у гіршому, якщо внаслідок аварій хтось постраждав, відповідальність може бути серйознішою, аж до кримінальної.
Для того, щоб уникнути штрафів та розпоряджень, усі перепланування потрібно узгоджувати з компетентними органами. Таким чином, правила Держбуду № 170 є зведенням норм, що регламентують діяльність усіх власників та користувачів об'єктів житлового фонду.

Іншими словами, доведеться підтримувати житло за допомогою періодичного ремонту, переобладнання, перепланування та технічної експлуатації. Ці види забезпечення життєздатності будов поділяються на дві частини - які вимагають погоджень і дозволів контролюючих органів прокуратури та які потребують подібних дій.

В останні роки великою популярністю користується пайове будівництво. Вартість квадратного метра будівлі, що будується, збільшується в залежності від етапу зведення об'єкта.

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Участь у пайовому будівництві дозволяє у 2019 році придбати квартиру на вигідних умовах. Однак, перейти у володіння людини нерухомість зможе лише після реєстрації права власності. Перед тим, як приймати рішення про участь у пайовому будівництві, варто розглянути деякі особливості щодо здачі новобудов.

Загальні відомості

Складання об'єкта в експлуатацію – це відповідальний крок, оскільки процедура ретельно контролюється державними органами з метою запобігання можливим неприємним наслідкам.

Забудовник обов'язково має отримати відповідний дозвіл від контролюючих інстанцій, щоб надати можливість мешканцям в'їхати до новобудови.

Для багатьох майбутніх мешканців усі обов'язкові процедури перед введенням будинку в експлуатацію видаються вкрай невиразно. Здебільшого, споживачів непокоїть лише одне питання – коли можна буде в'їхати у житло та розпочинати проведення ремонту у новій квартирі.

Здача новобудови в експлуатацію

Після завершення процесу будівництва забудовник повинен зайнятися оформленням певних документів. Дані паперу мають підтвердити безпеку експлуатації будинку та його відповідну якість. Документація є основою передачі окремих квартир їх майбутнім власникам.

У 2019 році введення будівель в експлуатацію регламентується ст. 55 Містобудівного кодексу РФ. У цьому нормативному документі сказано про те, що відповідний дозвіл має надавати місцева влада.

Фактично, забудовник має потребу в отриманні двох документів:

Висновок про відповідність. Папір засвідчує той факт, що об'єкт відповідає усією вимогою проектної документації та технічних регламентів.
Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію. Дозвільний документ дає право забудовнику заселяти мешканців у новобудову.

Після отримання останнього документа вважається, що об'єкт пройшов держперевірку і всі будівельні роботи проведені відповідно до існуючих нормативів.

Це дає гарантію мешканцям щодо безпеки їхнього проживання в новобудові. Після отримання дозволу об'єкт ставиться на держоблік, отже, йому присвоюється адреса.

Етапи

Які бувають етапи здачі новобудови в експлуатацію:

Завершення будівельно-монтажних робіт та прокладання всіх необхідних комунікацій на момент здачі новобудови. Також до цього часу забудовник повинен виконати благоустрій прилеглої території та укласти договори на експлуатацію та обслуговування мереж – каналізації, газопостачання, електропостачання, водопостачання, опалення та інших.
Виїзд на місце розташування об'єкта техніків із БТІ. Проведення компетентними фахівцями вимірів площ будівель та квартир. Отримані дані будуть потрібні для оформлення технічних паспортів.
Проведення приймальної комісії засідання. За позитивних результатів після його завершення ‒ видача дозволу забудовнику. У документі містяться відомості про відповідність новобудови заявленому генплану та Містобудівному кодексу.
Оформлення техпаспорту проектно-інвентаризаційним бюро.
Прийом побудови органами, які надавали технічні умови для будівництва.

Документи

Майбутній власник вивчає документацію, надану забудовником.
Огляд приміщення. Якщо під час його проведення виявляться якісь недоліки, вони мають бути занесені до оглядового листа.
Якщо майбутній власник не виявив недоліків, або забудовник усунув їх, то підписується акт приймання-передачі. Коли громадянин залишає на ньому підпис, вважається, що всі обов'язки забудовника виконані. Відповідно, якщо потім виявляться недоліки, виправляти їх буде вже власник самотужки.

У тому випадку, якщо недоліки були виявлені та зафіксовані в оглядовому аркуші ще на етапі огляду приміщення, можливі наступні варіанти:

самостійне усунення огріхів забудовником;
усунення недоліків власником та отримання ним компенсації на ремонт від забудовника;
зменшення вартості квартири на суму, яка буде потрібна для проведення ремонту.

На практиці не завжди вдається прийняти квартиру відразу ж. Після підписання акта приймання-передачі один із примірників документа залишається на руках у власника, а другий забирає собі забудовник.

Оформлення права власності

Після підписання акта приймання-передачі власник отримує ключі від квартири. Після цього він може експлуатувати житлову площу на власний розсуд. На цьому етапі необхідно зайнятися оформленням свідоцтва про право власності.

Свідоцтво про право власності є основним папером, який дає власнику право на продаж, дарування чи передачу квартири у спадок.

Відповідно до закону, забороняється вносити будь-які зміни до конфігурації об'єкта доти, доки не буде отримано свідоцтво.

Це з тим, що з отримання правовстановлюючого документа спочатку має бути оформлений кадастровий паспорт. У свою чергу, для його отримання можуть знадобитися повторні виміри площ приміщень.

Обмірникам можуть завадити різноманітні елементи оформлення – декоративні арки, листи гіпсокартону та інше. У такому разі вони на законній підставі можуть вимагати їх видалення. Якщо власник відмовиться виконувати вимоги обмірника, отримання свідоцтва про право власності може бути поставлене під загрозу. Демонтаж же, у свою чергу, призведе до того, що власник житла зазнає суттєвих витрат.

Як виглядає порядок права власності:

Майбутній власник житла готує пакет документів та звертається до Реєстраційної палати.
Уповноважений фахівець вносить до електронної форми дані та формує заяву, яку пізніше підписує майбутній власник.
Громадянину видається квитанція на оплату держмита у розмірі 1000 рублів. Її можна сплатити у банку.
У майбутнього власника забирають документацію і видають розписку, що свідчить про їх отримання. Визначається день, коли власник зможе отримати свідоцтво.
У певний день і час власник перебуває в Реєстраційній палаті для отримання свідоцтва. Йому віддають надані оригінали документів. Громадянин повинен мати при собі розписку та паспорт.

У тому випадку, якщо власників кілька, кожен із них має підійти зі своїми документами та забрати свій оригінал свідоцтва. При цьому з'явитися за отриманням документа можна і пізніше за встановлену дату.

Дозвіл на введення в експлуатацію індивідуального будинку – це завершальна стадія реконструкції чи зведення об'єкта нерухомості. Наявність такого паперу підтверджує, що роботи з будівництва (відновлення) повністю завершені, а сам будинок відповідає проектній документації, чинним нормам, вимогам та стандартам. У 2017 році оформлення дозволу на введення в експлуатацію приватного будинку потрібне у таких випадках:

Щоб зареєструвати право власності житлом у Росреєстрі.
Щоб узаконити об'єкт після будівництва чи внесення значних змін.

Іншими словами, після завершення будівництва будівлі або внесення в конструкцію змін потрібно зареєструвати її в Росреєстрі. Без проведення такої процедури господар не зможе здійснювати з об'єктом будь-які дії - дарувати, заповідати, продавати, використовувати як заставу і так далі. Нижче розглянемо, як оформити дозвіл, які документи для цього будуть потрібні, і що щодо цього говорить законодавство.

Перед виконанням робіт важливо переконатися, що готовий або реконструйований будинок відповідає певним характеристикам (вимогам) і має повний набір комунікацій:

До будівлі передбачено під'їзд - заасфальтована або ґрунтова дорога.
Підведено електрику (до будинку підходить лінія 220 або 380 В).
Є водопровід - відкритий доступ до свердловини (колодязі) або підключення до центральної подачі води.
Передбачено опалювальну систему.
Підключено каналізацію. Незважаючи на відсутність в об'єкті ІЖС підключення із загальноміської мережі, власник повинен передбачити стісну яму, що відповідає санітарним та гігієнічним вимогам.
Є двері, вікна, перекриття між поверхами та ганок.

Готовність будівлі визначає комісії, що складається з фахівців у сфері. Після перевірки виноситься висновок.

Щодо оформлення дозволу, у кожній місцевій адміністрації є індивідуальний підхід. З іншого боку, отримання дозволу на введення об'єкта ІЖС відбувається з урахуванням загальноприйнятих нормативних актів, а також документів, встановлених муніципальною або міською владою. Щоб виключити втрати часу при отриманні дозволу, варто звернутися до місцевих органів та уточнити їхні вимоги щодо отримання дозволу.

Незважаючи на деякі відмінності у підходах та необхідному пакеті паперів, загальний підхід у питанні оформлення дозволу на введення залишається незмінним. Алгоритм наступний:

Після закінчення будівництва власник ІЖС направляється до місцевого органу влади та заповнює заяву на введення споруди в експлуатацію.
Заявник уточнює умови оформлення та вимоги до пакету паперів, які потрібно передати для позитивного рішення.
Вказується інформація щодо проекту та адреса знаходження земельної ділянки (у тому числі її призначення).
Разом із заявою передається пакет паперів (його розглянемо нижче).

Законодавство

Введення об'єкта ІЖС здійснюється з урахуванням чинного у Росії законодавства. Тут за основу беруться такі документи:

ФЗ №112. У ньому прописано порядок та правила реєстрації права на нерухомість.
Правила та норми щодо експлуатації ІЖС під номером 170.
ГрК РФ (ст. 8, п.4).
ЦК України (ст. 55).

У згаданому законі та правилах зазначається перелік паперів, які є підставою для визнання переходу об'єкта зі стану об'єкта, що будується, в категорію будівлі, введеної в роботу.

Необхідні документи

У Цивільному кодексі України (ст. 55) прописано, що разом із заявою для отримання дозволу на введення ІЖС потрібно передача наступного пакета паперів:

Документу (будь-якого), який би підтверджував право заявника на земельний наділ, де зведено споруду. До цієї категорії належить свідоцтво про отримання землі або договір купівлі-продажу.
План ділянки (оформленням та наданням займаються органи місцевого управління).
Акт прийому споруди (правила її оформлення розглянуті нижче).
Технічний план, у якому має бути підпис інженера (працівника кадастрового відділу).
Папери, що свідчать про відповідність будівлі діючим вимогам та технічним нормам. Такий документ видається будівельною організацією.
План-схема, в якому вказується перелік технічних комунікацій та споруд.
Висновок, отриманий органі держнагляду. Документ, необхідний на підтвердження відповідності готового об'єкта всім нормам. Він є обов'язковим, якщо будівництво об'єкта ІЖС проходить під контролем держнагляду.
Папір на об'єкт нерухомості.

Процес введення в експлуатацію ІЖС – процедура, яка може проводитись лише господарем об'єкта. Власником вважається особа, яка оформила дозвіл на будівництво будівлі. При цьому сам об'єкт повинен бути завершений і мати всі необхідні елементи, про які згадувалося вище (двері, вікна, дах, комунікації тощо).

Щойно документи зібрані, потрібно передати до територіального органу адміністрації заявку на виклик комісії. У погоджений між сторонами день комісія приходить до об'єкта ІЖС та оглядає його на факт відповідності чинним вимогам. Результатом перевірки є оформлення акта, який використовується для приймання будинку. Розгляд паперів - завдання, яке доручається та здійснюється співробітником будівельної чи архітектурної служби органу місцевого управління. У деяких регіонах можуть проводитись додаткові огляди готових об'єктів.

Надання дозволу на введення здійснюється у строки, що обумовлені на законодавчому рівні. Найчастіше цей період не перевищує десяти діб. Муніципальні органи можуть відмовити у видачі дозволу, якщо споруда відповідає вимогам. При цьому уповноважені органи мають зазначити причини прийнятого рішення. Якщо власник не згоден з таким розвитком подій, він має право оскаржити висновок через судовий орган. Найчастіше проблему можна вирішити за допомогою виправлення помилок, зазначених у відмові, а після повторного подання заявки на отримання дозволу. Якщо процедура успішно проходить, заявник отримує дозвіл, а також переданий раніше технічний план на готову споруду.

Акт введення

Оформлення акта введення будівлі в експлуатацію – прерогатива спеціальної комісії, що складається зі спеціалістів у своїй сфері. Щоб виключити проблеми та претензії з боку органів контролю, варто врахувати кілька простих правил:

Спочатку відвідайте кадастрову палату, що знаходиться за адресою споруди. У цій організації варто знайти інженера та скористатися його послугами у сфері уточнення діючих кордонів земельного наділу та закріплення факту будівництва об'єкту ІЖС. На цей момент будівля має бути повністю завершена. Наявність ганку, даху, дверей, перекриттів, вікон та інших атрибутів є обов'язковою.
Після цього подайте заяву до територіального органу управління, а до неї додайте дозвіл на зведення об'єкта та паперу, що підтверджують право будівництва.
У містобудівний відділ передайте заяву з обстеження, а також технічний паспорт на об'єкт (оформляється та надається кадастровим інженером).
В органі виконавчої влади уточніть список організацій, до яких варто звернутися, щоб узгодити зібрану документацію. Як правило, йдеться про відвідування газової, пожежної, електричної та інших служб.
Отримайте схвалення на введення будівлі в експлуатацію, після чого сплатіть належне мито за обстеження об'єкта та передайте папери до містобудівного органу.

Акт введення в експлуатацію - документ, який видається лише за наявності підписів кожного з членів комісії, який бере участь у огляді. Якщо будь-який з членів має персональну думку, він оформлює свій висновок, де вказує наявні недоробки та дефекти, що вимагають виправлення. Далі комісія визначає терміни, протягом яких виявлені проблеми мають бути усунені. Як тільки власник виконує покладені на нього вимоги, перевірка об'єкта ІЖС проводиться повторно.

Підписаний акт введення подається на затвердження голові архітектурного комітету, який ставить підпис власноручно або передає це повноваження своєму заступнику. Рішення комісії із приймання можна оприлюднити через судовий орган. Сам акт є офіційним документом, який складається на спеціальному бланку державного зразка. У ньому міститься така інформація:

Склад комісії з переліком фахівців, які беруть участь у процесі приймання об'єкта ІЖС. Усі члени перевірки ставлять свої підписи під документом, що засвідчує персональну відповідальність за стан готового до введення в роботу будівлі.
Дата виконання перевірки.
Місцезнаходження споруди.
Характер будівлі (господарський, адміністративний чи житловий об'єкт).
Структурні елементи будівництва. Цей розділ означає, що учасники огляду (члени комісії) відповідають не лише за всю будівлю загалом, а й за кожен її елемент окремо.

Термін «самобуд» має сленговий характер, але власник такого об'єкта несе повну відповідальність з урахуванням чинного законодавства. Суть самобуду у правовому секторі зводиться до того, що готовий об'єкт не пройшов перевірку державною комісією, і немає людей, які готові гарантувати безпеку його експлуатації. Також є ризик порушення прав інших суб'єктів.

Господар збудованого без дозволу об'єкта не має жодних прав щодо будівлі - йому заборонено продавати, заповідати, передавати чи виконувати інші законні дії з нерухомістю. Крім того, таке житло можуть будь-якої миті знести, а земельний наділ, на якому його зведено, конфіскувати з урахуванням вимог законодавства.

Якщо об'єкт побудований з урахуванням норм і правил, його можна легалізувати, але для цього доведеться пройти низку процедур зі збирання документів, їх передачі до уповноважених органів та узгодження всіх питань. Як правило, процес переведення самобуду в законний об'єкт проходить двома способами:

Із залученням судового органу. У цьому випадку власник повинен довести суду, що готова будівля відповідає нормам та вимогам БНіП та не несе небезпеки для здоров'я та життя людей, а також не порушує права третіх осіб.
В адміністративному порядку. Це спрощений варіант, який підходить для об'єктів, що знаходяться на садових та земельних ділянках.

Дозвіл на введення ІЖС передається заявнику такими способами:

Віддається до рук особисто під час відвідування муніципалітету.
Надсилається поштою на адресу проживання, яка прописана у надісланому запиті.
Пересилається в електронній формі на поштову скриньку. Цей варіант вибирається у разі, якщо подання заявки відбувається через Інтернет (на сайті держпослуг).

Перш ніж набуло чинності нове законодавство, введення в експлуатацію будівельного об'єкта здійснювалося на підставі різних нормативних актів залежно від типу споруди. З січня 1988-го року почали діяти БНіП. Вони встановлювали порядок, яким здійснювався введення в експлуатацію промислового об'єкта. Згідно з чинним раніше законодавством, документом, який підтверджував готовність споруди, виступав акт Держкомісії. Сьогодні затверджено інший порядок. Розглянемо далі, як у час здійснюється введення об'єкта в експлуатацію.

Дозвіл

Цей документ сьогодні замінює вказаний вище акт приймальної комісії. Дозвіл на введення побудованого об'єкта в експлуатацію видається виконавчим органом федерального, суб'єктного чи місцевого рівня. Цей документ засвідчує:

Завершення робіт з будівництва, реконструкції, капремонту споруди в повному обсязі. Документом-підставою є дозвіл на будівництво.
Відповідність готової споруди проекту та плану ділянки.

Введення нового об'єкта в експлуатацію: документи

Особа, яка здійснює зведення споруди, має звернутися до виконавчого органу з такими паперами:

Дії уповноваженого органу

Перш ніж видати дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію, інстанція у десятиденний строк здійснює:

Перевірка поданої документації (правильність оформлення, відповідність відомостей дійсності).
Огляд споруди (захід не здійснюється, якщо передбачено державний нагляд).
Видача дозволу на введення об'єкта в експлуатацію.

Однак уповноважений орган може відмовити у задоволенні заяви. У яких випадках це відбувається?

Підстави для відмови

Уповноважений орган може не видати дозволу на введення об'єкта в експлуатацію, якщо виявлено невідповідність:

Об'єкта капбудівництва встановленим у дозволі на будівництво вимогам.
Параметрів спорудження проекту.
Вимог плану ділянки.

Заявнику може бути відмовлено, якщо у десятиденний термін з дати отримання дозволу на проведення будівництва він не надав до уповноваженого органу:

Відомості про поверховість, висоту, площу планованої будівлі, інженерно-технічні мережі.
Копію результатів геодезичних розвідок.
Примірники:

Планувальної схеми ділянки, складеної згідно з містобудівним планом;

Перелік заходів щодо охорони природи та забезпечення пожежної безпеки;

Інші документи, потрібні інстанцією.

Якщо відмова була зумовлена не наданням будь-яких паперів, це порушення може бути виправлено шляхом їх пред'явлення.

Оподаткування

Існує думка, що отримання дозволу свідчить про те, що роботи зі спорудою повністю закінчені, і вона є придатною для використання за призначенням. Забудовник, який виступає як інвестор, оформить право власності, прийме об'єкт до обліку у складі основних засобів. Реєстрація не може бути здійснена без дозволу від уповноваженої інстанції. Внесення до основних засобів може здійснюватись як до оформлення права на власність, так і після цієї процедури. Однак багатьох забудовників цікавить питання – чи обов'язкове включення об'єкта до ОС безпосередньо після того, як буде отримано дозвіл на введення?

Інвестор самостійно вирішує, чи готова споруда для використання на тій стадії, коли видано документ. Проте чиновники виступають проти такої позиції. Вони вважають, що інвестори таким чином відтягують момент сплати податку на майно. І все ж таки на практиці готовність об'єкта до використання визначається не отриманням дозволу, а рішенням керівництва підприємства, для якого споруджено об'єкт. Наполягаючи на якнайшвидшому початку виплати податку, чиновники в даному випадку можуть до певної міри програти як, вигравши, безсумнівно, у темпі надходження відрахувань. За недостатньої готовності споруди забудовник на підставі закону платитиме неповну суму. Організація в цій ситуації може надійти одним із таких способів:

Якщо підприємство визнає як ОС будинок безпосередньо на момент отримання дозволу на введення об'єкта в експлуатацію, вартість його на ту саму дату вважатиметься сформованою. Це здійснюється на підставі п. 8 ПБО 6/01.

Введення об'єкта в експлуатацію: витрати

Витрати не включаються до зведеного кошторису. Витрати на введення в експлуатацію складаються в окремому документі. У кошторисі враховуються витрати:

Важлива обставина

Дозвіл на введення виступає як підстава для реєстрації споруди, внесення змін до актів державного обліку. Згідно з визначенням КС, документація, що підтверджує готовність будівлі, не включає положення, що регламентують реєстрацію права власності. Папери мають виключно технічний характер і встановлюють процес введення в експлуатацію.

Спірний момент

Необхідно також звернути увагу на період, коли замість акта держприйняття стали видаватися дозволи. Ця обставина дуже суттєва, оскільки будівництво багатьох об'єктів велося до ухвалення нового Кодексу, а готові вони були вже після цього. Відповідно до ст. 9 ФЗ, що регламентує набуття чинності ГРК, Кодекс застосовується до відносин, що стосуються реконструкції, будівництва та проектування, що виникли після його затвердження. На об'єкти, розпочаті до його введення, поширюються положення щодо обов'язків і прав, що з'явилися після його прийняття. Іншими словами, оскільки зазначені відносини щодо спорудження будівлі виникли до того, як було введено ГРК, а завершення робіт та необхідність отримання дозволу – після цього прийом та запуск будівлі мають здійснюватися відповідно до вимог статті 55 ГК.

Форма дозволу

План затверджено урядовою постановою. Наказ Мінрегіонрозвитку встановлює порядок складання форми дозволу. У документі мають бути відомості про спорудження, які необхідні для внесення змін до актів держобліку (для реконструйованих та відремонтованих будівель) або постановки на облік. Оскільки при видачі дозволу уповноваженим органом проводиться перевірка відповідності в ході будівництва об'єкта містобудівних та інших правил та норм, то інших документів, крім тих, що включені до переліку, наведеного вище, пред'являти не потрібно.