Прибутковий податок продаж відсоток. Оподаткування на продаж квартири: ставка, розрахунок та відрахування

Перш ніж дізнатися про те, хто сплачує податок при купівлі-продажу квартири, слід трохи знати про законодавчу базу, на які спирається дана процедура.

Купівля квартири розглядається у низці джерел законодавства, серед яких:

, 220, 222 НК РФ;
НК РФ Стаття 222. Повноваження законодавчих (представницьких) органів суб'єктів Російської Федерації щодо встановлення соціальних та майнових відрахувань
У межах розмірів соціальних податкових відрахувань, встановлених статтею 219 цього Кодексу, та майнових податкових відрахувань, встановлених статтею 220 цього Кодексу, законодавчі (представницькі) органи суб'єктів Російської Федерації можуть встановлювати інші розміри відрахувань з урахуванням своїх регіональних особливостей.
Лист Мінфіну від 11.12.2014 р. під ;
Федеральний закон № 212-ФЗ, від 23.07.12 р.

Однак тут немає безпосередніх вказівок про те, чи покупець сплачує податок при купівлі квартири. У той же час із наведених вище положень законодавства можна виділити специфічні моменти, за яких треба сплачувати податок при купівлі квартири.

Для його оформлення не потрібно звертатися до відділення ФНП– відомості податківцям буде передано із кадастрової палати.

На щойно куплене житло

Слід також з'ясувати, який податок потрібно сплачувати при покупці квартири, якщо з укладання угоди не минуло й року.

Як правило, угоди відбуваються протягом року, що передбачає перший після купівлі квартири податковий рік – неповний. В цьому випадку податкові інспектори не враховують ту частину календарного року, що пройшла до вчинення правочину.

Підведемо підсумок: якщо щойно купив квартиру чи потрібно платити податок? Податок нараховується тільки на той період, який минув, починаючи з дня отримання засвідченого Росреєстром договору – до 31 грудня поточного року.

При купівлі другої квартири

А якщо другий раз купив квартиру, які податки платити? Придбання другої квартири також не оподатковується іншими видами податку, крім майнового. Виняток становлять випадки, коли перша квартира, яка перебувала у власності менше 3 років, продається на придбання другої.

У другий об'єкт нерухомості вкладаються кошти, отримані, зі збуту першого об'єкта.

Який податок сплачує покупець у разі купівлі квартири в цьому випадку? Алгоритм оподаткування орієнтований на ситуацію альтернативного продажу, коли ПДФО утримується з першого об'єкта нерухомості. У рамках встановленого законодавства, тут також допустимо провести взаєморозрахунки з обох угод.

При купівлі другого об'єкта передбачається отримання майнового відрахування, якщо вартість першої квартири менше 2 мільйонів.

Сподіваємося, ми вам допомогли, і ви тепер знаєте, чи потрібно платити податок при покупці житла чи ні. Ще трохи інформації про податки при купівлі та продажу майна дивіться у наступному відео:

Як показано у статті, придбання квартири переважно надає власнику пільги, що надходять із фонду сплачених раніше податкових утримань. Однак у ряді випадків при купівлі квартири потрібно сплачувати податок у вигляді утримання ПДФО.

Відповідно до податкового законодавства Росії кожен громадянин, який отримав прибуток від продажу рухомого чи нерухомого майна, зобов'язаний сплатити податку державну скарбницю. Сплата податку з продажу квартири відбувається у встановлений законодавством строк та у встановленому розмірі.

Перш ніж реалізовувати нерухомість, що належить на праві власності, громадянину слід уточнити кілька важливих моментів:

сплата податкового платежу відбувається тоді, коли квартира, що продається, була у власності громадянина більше ніж три роки;
у деяких ситуаціях суттєво знизити податкову суму можна, наприклад, шляхом податкового відрахування (до 260 тисяч рублів).

У 2015 році податкове законодавство зазнало змін. Нерухомість, придбана у власність після 2015 року, без нарахування податку може бути продана вже через п'ять років, а не через три роки. Більш ранні терміни реалізації спричиняють нарахування податку за стандартною ставкою – 13%. Громадяни, які придбали квартиру або отримали її за договором дарування, можуть не сплачувати податок після трьох років.

Ставка податку при реалізації квартири, яка перебуває у власності громадянина менш як три роки, стандартна і дорівнює 13% від отриманого доходу. Трирічний термін визначається від дати видачі свідоцтва на об'єкт нерухомості.

Існує 2 варіанти, як сплатити податок з продажу квартири, суттєво заощадивши:

1. З використанням податкового відрахування, наданого державою. У 2017 році така сума складає 1 мільйон карбованців.

Приклад: Якщо квартира була реалізована за 2,5 млн., то сума податку складе:

(2500000-1000000) * 0,13 = 195000 рублів.

Якщо квартиру буде продано за суму менше 1000000 рублів, громадянин може отримати право не сплачувати податок. Наприклад, квартира продавалася за 950 тисяч, розмір податкової суми до сплати вийшов негативним: (950000-1000000) * 0,13 = -6500 рублів.

2. З використанням функції "доходи-витрати". Громадянин може повчити законне майнове відрахування – із суми, отриманої від продажу нерухомості, може бути віднято суму витрат з її придбання спочатку. Документи, що підтверджують початкову угоду та перераховані за нею кошти, надаються до податкової інспекції за місцем проживання.

Наприклад, житло коштувало 2,5 мільйона, а початкові витрати у ньому – 1,5 мільйона, отже, розмір податку становитиме (2500000-1500000)*0,13=130000 рублів.

Що може бути зараховано як витрати

витрати на оздоблювальні та будівельні матеріали та проведення ремонту;
розробка кошторисної та проектної документації;
витрати на придбання самої квартири – готової або що будується (у разі оформлення іпотечного кредиту – витрати на його виплату та відсотки);
витрати на підключення комунікацій – електромереж, водопостачання, водовідведення та інші.

Якщо громадянин цього ж звітного року набуває у власність іншу нерухомість, ця сума може бути вирахована як витрати громадянина, і розмір податку може бути зведений до нуля, якщо квартира коштує більше, ніж реалізована перша.

Як відбувається сплата податку з продажу квартири у 2017 році

Громадянин повинен подати до податкових органів або в режимі онлайн до податкової інспекції заповнену декларацію за формою 3-ПДФО. У документі повинні бути зазначені відомості про особу платника податків, розмір отриманого доходу та суму, що підлягає сплаті.

Додаткові документи, які мають бути надані

копія паспорта громадянина РФ);
заяву щодо майнового відрахування (якщо громадянин розраховує його отримати);
копії документів, що підтверджують право власності на квартиру – свідоцтва, договору;
документи, що підтверджують сплату внесених сум;
копії квитанцій та документів щодо понесених витрат на продану квартиру.

Після розгляду документів та їх схвалення громадянин отримує квитанцію для безготівкової сплати податку з продажу квартири.

Термін для подання податкової декларації – до 30 квітня року, наступного за податковим періодом.
Термін сплати податку після продажу квартири – 15 липня.

Що чекає на платника податків після продажу квартири, дізнаємося з відео:

Способи уникнути сплати податку з продажу квартири менше 3 років у власності

Ці методи:

Громадянин може додати документацію, що підтверджує витрати на дану квартиру спочатку – витрати на ремонт, документи по іпотечному кредиту.
Придбати ще один об'єкт нерухомості у поточному податковому періоді. Якщо його вартість буде більшою, ніж отриманий дохід, громадянин може не виплачувати податок.

У кожному з цих випадків усі витрати мають бути підтверджені документально копіями договорів купівлі-продажу, свідоцтв та довідок.

Продати квартиру не сплачуючи податок можна лише у певних випадках, передбачених законодавством. Розглянемо всі варіанти зменшення чи повного звільнення податку.

Володіння квартирою менше мінімального терміну

До 2016 року від сплати ПДФО під час продажу нерухомості звільнялися всі угоди, якщо продавець володів квартирою не довше 3-х років. Із 2016 року цей термін збільшено до 5 років. У цьому зміни немає зворотної сили. Наприклад, якщо житло було придбано до 1 січня 2016 року, то ПДФО не стягуватиметься лише після 3-річного, а не 5-річного терміну.

Мінімальний термін володіння 3 роки встановлюється також для об'єктів нерухомості, які були отримані у дарунок або спадок від близького родича, передані за договором довічного утримання з утриманням, а також приватизовані після 1 січня 2016 року. В інших випадках для квартир, придбаних після цієї дати, мінімальний термін володіння завжди становитиме 5 років.

Якщо квартира отримана у спадок, термін володіння починає відраховуватись від дня смерті спадкодавця.

Якщо квартира була куплена, термін володіння починає відраховуватись з дня реєстрації права власності.

При цьому слід враховувати, що при продажу частки у праві власності ПДФО стягуватиметься незалежно від терміну володіння.

Кадастрова вартість

Якщо вартість квартири становить щонайменше 70% від кадастрової вартості, то податок обчислюється залежно від вартості, зазначеної у договорі. Це нововведення було зроблено для того, щоб запобігти фіктивному заниженню суми угоди.

Наприклад, ви купили квартиру за 1 млн рублів і продаєте її теж за 1 млн рублів. Але якщо кадастрова вартість нерухомості становить 3 млн. рублів, доходом вважатиметься 70% від 3 млн. рублів.

Найчастіше під час продажу вартість житла штучно занижується в офіційному договорі, щоб приховати її від податкових органів. Тому з 2016 року при розрахунку оподатковуваного доходу береться до уваги не лише зазначена у договорі сума, а й кадастрова вартість квартири.

Зміни також немає зворотної сили. Якщо об'єкт нерухомості було придбано до 1 січня 2016 року, податок із продажу визначатиметься лише залежно від зазначеної у договорі суми. Наприклад, якщо до 1 січня 2016 року ви придбали квартиру з кадастровою вартістю 5 млн. рублів, а після цієї дати продаєте її та вказуєте у договорі вартість 1 млн. рублів, то податок розраховуватиметься саме з другої цифри.

НК РФ дозволяє зменшити доходи від продажу нерухомості за рахунок витрат під час її купівлі. ПДФО у розмірі 13% потрібно буде заплатити лише з різниці між ціною придбання житла та ціною продажу. Правило поширюється лише на куплені квартири, а не отримані у дарунок чи спадок. Також необхідно надати всі документи, що підтверджують витрати, що понесені при оформленні угоди. Якщо їх було втрачено, їх можна відновити.

Наприклад, ви купили квартиру за 1 млн рублів, а продали її за 1,5 млн рублів. У такому разі 13% податку потрібно заплатити лише із суми 500 тисяч рублів. Якщо ж квартиру було продано за меншу суму, ніж куплено, то ПДФО не стягується зовсім.

Можуть бути взяті до уваги витрати на ремонт. Наприклад, ви придбали квартиру за 1 млн рублів і зробили в ній ремонт ще на 300 тис рублів, а потім продали її за 3 млн рублів. У разі податком обкладатиметься сума 1,7 млн. рублів. Але витрати на ремонт також мають бути підтверджені документально чеками, актами приймання робіт тощо. Податкові органи ретельно перевіряють усі документи, тож дуже бажано їх зберігати.

Податкове вирахування

Закон дозволяє скористатися правом на стандартне податкове відрахування у розмірі до 1 млн. рублів. Наприклад, ви отримали квартиру в дар і відразу ж продаєте її за 2 млн рублів. У такому разі ви можете отримати податкове відрахування на 1 млн. рублів, і податок у розмірі 13% обчислюватиметься з 2 млн. рублів.

При цьому існує низка нюансів:

1 млн. рублів - максимальне відрахування всім об'єктів нерухомості (як квартир, а й будинків, дач тощо.), проданих протягом одного календарний рік. Наприклад, якщо ви продаєте дві квартири вартістю 3 млн рублів кожна, то отримаєте відрахування в розмірі 1 млн рублів максимум.
Якщо ви користуєтеся зменшенням податку продаж квартири за рахунок витрат при її купівлі, стандартний відрахування для цього об'єкта нерухомості застосовуватися не може.
Якщо квартира була придбана після 1 січня 2016 року і потім продана за суму меншу ніж 70% від кадастрової вартості, прибутковий податок визначається, виходячи із суми у 70% від кадастрової вартості.
При продажі квартири, яка перебуває у частковій власності, сума стандартного відрахування розподіляється на рівних частинах всім власників. Але це правило діє, якщо об'єкт нерухомості було продано за одним договором. Якщо кожна частка продано за окремим договором, то кожен із власників може використовувати відрахування у розмірі до 1 млн. рублів.

Податком із різниці між ціною купівлі та продажу вигідніше користуватися в тому випадку, якщо на придбання квартири було витрачено більше 1 млн. рублів. В інших випадках зручніше стандартне податкове відрахування.

Одним із найважливіших питань, пов'язаних із обігом нерухомості, є питання сплати податків. Російське законодавство вважає, що продаж громадянином своєї квартири є засобом для отримання доходу, навіть якщо він продає своє житло для того, щоб згодом придбати інше житло за вищою ціною і з вищою якістю. Тому купівля та продаж нерухомості (квартири, кімнати, будинки, дачі, садової або земельної ділянки, капітального гаража) регламентується статтями Цивільного та Податкового кодексу РФ.
Але не всі подібні угоди обкладаються прибутковим податком, все залежить від вартості нерухомості, що продається, і терміну її знаходження у власності у продавця.

Відразу слід зазначити, що прибутковим податком оподатковуються лише угоди купівлі-продажу, у яких продажна вартість нерухомості перевищує поріг 1 мільйон рублів, і навіть ті угоди, де об'єктами продажу була нерухомість, що у власності продавця менше трьох років. Всі інші угоди з нерухомістю нижче цих порогів звільнені від оподаткування.

І так, розглянемо детальніше ситуації пов'язані з продажами нерухомості.
Якщо громадянин володів нерухомістю понад три роки, то він повністю звільняється від сплати прибуткового податкуз будь-якої суми, отриманої ним під час угоди купівлі-продажу (п. 17.1. ст. 217 НК РФ). При цьому не має значення, яким чином ця нерухомість стала власністю продавця — побудована, куплена, приватизована, отримана у спадок чи подарунок, головне щоб право продавця на цю власність було належним чином зареєстровано понад три роки тому. Громадяни, які багато років жили у своїй квартирі за договором найму соціального, а потім приватизували її, продати свою приватизовану квартиру, без сплати прибуткового податку, можуть тільки після трьох років, після її приватизації. Продавцю нерухомості, яка перебуває у його власності понад три роки, немає необхідності звертатися до податкової інспекції для подання декларації, оскільки закон повністю звільняє його від сплати податку на продаж нерухомості.

Якщо власник нерухомості володів нею менше трьох років і продав її за ціною більше одного мільйона рублів, Тоді в нього настає обов'язок сплати податку на дохід фізичної особи у розмірі 13% (ч.1 п. 1 та ч.1 п.2 ст. 220 НК РФ). База оподаткування в цьому випадку може бути розрахована двома способами, на вибір платника податку:
У першому варіанті— розраховується чистий дохід, отриманий внаслідок продажу нерухомості, як різниця між ціною продажу цієї нерухомості та тією ціною, яка вказана при її купівлі у минулому. Хоча це збільшення ціни нерухомості з'явилося в основному через вплив інфляційних процесів і не залежить від нас, але законодавець все одно вважає, що продавець має дохід від цієї угоди і він зобов'язаний сплатити державі податок. Цей варіант розрахунку податку є вигідним для тих, хто продає дорогі квартири.

Другий варіант можна використовувати, якщо ціна квартири трохи більше 1 мільйона рублів - при цьому варіанті від ціни, за якою продано нерухомість, забирається 1 мільйон рублів - неоподатковувана сума, а вся та сума, що залишилася в результаті, підлягає оподаткуванню. Як бачимо, якщо квартиру продано за ціною менше одного мільйона, то прибутковий податок не нараховуватиметься. Цей податкове вирахування в 1 мільйон рублівзастосовується при продажу будь-якої кількості квартир, що належать одному власнику. Другий варіант розрахунку податку вигідний для тих, хто продає приватизовану квартиру, квартиру, отриману в подарунок або у спадок тому, що їх витрати на придбання квартири незначні. Якщо вони скористаються першим варіантом, то прибутковий податок їм потрібно буде сплатити з усієї суми отриманої після продажу нерухомості. Не забудьте при черговому поданні податкової декларації вказати дохід від продажу своєї нерухомості, несплата податків це серйозне правопорушення, за яке передбачено покарання від 100 тис. рублів до 3-х років перебування у віддалених місцях.

Потрібно відзначити, що продавець нерухомості не має жодних податкових пільг, у нього є лише можливість обрати один із двох вище зазначених варіантів. А ось покупець нерухомості один раз у житті має право на податкові відрахування до 260 000 рублів, а якщо покупка відбувалася з використанням іпотечного кредиту, тоді йому повертається 13% усієї суми сплачених ним іпотечних відсотків.

Починаючи з 1 січня 2016 року, під час продажу фізичними особами нерухомого майна, звільнення від сплати податку 13% потрібно володіння нею щонайменше 5 років . Новий порядок сплати податку поширюється лише на нерухомість, набуту після 1.01.2016 року.

Читайте також:

ЧИТАЙТЕ СТАТТІ НА ЦЮ Ж ТЕМУ:

Купівля житла у родича, який договір краще:
Податкове вирахування при продажі житла, що знаходиться в...

Угоди з нерухомістю, хоч і відбуваються нечасто в житті пересічного громадянина, але завжди важливо знати відповідь на логічне питання: чи потрібно платити податок із продажу квартири? А також при реалізації інших житлових об'єктів та земельних ділянок.

Багато людей вірять чуткам і своїм здогадам, через що сума податку до державної скарбниці під час продажу майна у разі неписьменного оформлення угоди може суттєво збільшиться.

Коли житло продається, від покупця до продавця переходять гроші. За законом, це прирівнюється до доходів, з яких потрібно обчислити 13% (для нерезидентів 30%, відрахування та пільги наведені нижче для них не діють). Проте, податок із продажу нерухомості залежатиме від багатьох чинників.

Такі об'єкти власності мають певне минуле і, як буде видно нижче, їх реалізація більш прозора для податкових органів. Є кілька ключових моментів, за якими можна впевнено зрозуміти: чи береться податок з продажу квартири в тому чи іншому випадку.

Термін володіння власністю

У 2016 році до Податкового Кодексу з питання реалізації житлової нерухомості були. Усіх продавців закон тепер поділяє на 2 групи залежно від дати вступу у власність:

ті, хто має право власності утворилося до 01.01.2016;
ті, хто став власником нерухомості після 01.01.2016.

Оподаткування фізичних осіб для першої групи громадян не змінилося: якщо людина реалізувала квартиру, яка перебуває у власності понад 3 роки, то щодо податків вона може спати спокійно: нічого платити не доведеться. Причому сума угоди не є принциповою.

А ось для другої групи цей термін тепер складатиме 5 років. Саме стільки необхідно буде чекати на нового власника нерухомості, щоб отримати можливість продати своє житло без будь-яких податкових виплат.

Однак, колишня норма у 3 роки зберігається і для тих, хто придбав нерухоме майно після 1 січня 2016 року за умови, що квартира перейшла до власника одним з наступних шляхів:

оформлення приватизації;
через успадкування та дарування від (дружини, діти, онуки, рідні та зведені брати та сестри);
внаслідок передачі нерухомості за договором довічної ренти з утриманням.

За інших випадках (дарування зятю від тещі, отримання квартири під час розлучення та інших.) звільнення від сплати ПДФО під час продажу нерухомості буде лише за володінні нею понад 5 років.

Приклад 1. Бунша І.В. купив двокімнатну квартиру 01.03.2014 на вторинному ринку та продав її 28.03.2017. Період знаходження у власності понад 3 роки, право власності виникло до 01.01.16. Отже, податок із продажу квартири не нараховується. І звітувати в податковій інспекції про цю угоду також не потрібно.

Приклад 2. Милославський Ж.І. отримав квартиру за дарчою у квітні 2016 року від двоюрідного брата і через рік реалізував її. За такого варіанта на «поблажки» від держави розраховувати не варто: по-перше, термін володіння нерухомістю розпочався після 01.01.2016, а по-друге, угода пройшла між близькими родичами.

А ось чи стягується податок із продажу такої квартири, залежить ще від вартості майна та можливості застосування відрахувань. Повне звільнення від податку 13 відсотків за такої угоди можливе при реалізації квартири у квітні-травні (це залежить від конкретної дати) 2021 року, тобто через 5 років.

Законні способи зменшення ПДФО

Зменшити суму, з якої йде розрахунок податку з продажу квартири, легально можна при використанні однієї з пільг:

майновий відрахування 1 млн руб.;
підтверджені документами витрати на придбання цієї жилої нерухомості.

Першим варіантом користуються частіше, коли квартира перейшла у спадок або дарчою, тобто витрат на її придбання не було або вони були мінімальні. А також якщо вартість майна менше 1 млн руб., Так як за таких угод податкове відрахування при продажу квартири повністю перекриє отриманий прибуток.

При реалізації двох і більше житлових об'єктів одним власником протягом 1 календарного року гранична величина відрахування в 1 млн. рублів діє в сумі по всьому житлу, а не по кожному об'єкту окремо.

Другий варіант найбільше підійде, коли збереглися документи на придбання квартири у колишнього власника. На цю суму можна зменшити базу оподаткування. Коли людина реалізує квартиру за ціною, меншою за ту, за яку вона її купувала, то прибутку при продажі квартири не виникає. А отже, й податку на доходи не буде. Якщо ж об'єкт було продано за ціною вищою за ту, за яку купувався, то з різниці потрібно буде заплатити 13%.

Коли продається кількох об'єктів нерухомості, людина має за всіма надати документальні витрати, якщо вона обирає такий варіант пільги. Або він може зменшити аж до нуля податок з продажу житла за рахунок пільги з відрахування, але застосовно до всіх об'єктів.

Скористатися щодо однієї квартири підтвердженими витратами, а щодо іншої вирахуванням 1 млн.р. за календарний рік заборонена.

Варто зазначити, що окремі категорії громадян (інваліди, чорнобильці, ветерани ВВВ та інших.) деяких регіонах мають право додатково зменшити податкову базу з ПДФО на 10000 крб.

Приклад 3. Тимофєєв А.С. придбав у червні 2015 року однокімнатну квартиру за 1,4 млн руб., а у вересні 2016 року реалізував її за 1,5 млн руб. Документи купівлю майна збереглися. Квартира перебувала менше 3 років у власності, та ПДФО при її продажу нарахується.

У цьому випадку вигідніше використати пільгу у вигляді підтверджених витрат на придбання квартири. Базу для 13% податку можна розрахувати як різницю між ціною реалізації та ціною купівлі 1,5 млн. - 1,4 млн. = 100 000 руб. І з цієї суми береться 13%: 100 тис. * 0,13 = 13000 руб. При використанні пільги у вигляді стандартного відрахування сума ПДФО буде більшою (1,5 млн. - 1 млн.) * 0,13 = 65 000 тис. руб.

Приклад 4. Салмін Є.Т. у травні 2014 року як єдина дочка отримала в порядку спадкування від батька квартиру та кімнату у гуртожитку. У жовтні 2016 року вона продала обидва об'єкти: квартиру за 1,2 млн руб., а кімнату за 850 тис. руб.

Щоб зменшити ПДФО Салміна Є.Т. може використовувати лише податкове відрахування під час продажу квартири та кімнати, тобто сумарно за двома об'єктами. Розрахунок податкової бази проводиться як сума виручки по всіх об'єктах за мінусом вирахування: (1 200 000 + 850 000) - 1 000 000 = 1 050 000 руб., А сам ПДФО складе 1,05 млн. * 0,13 = 13 .

Ціна квартири, що продається, і кадастр

Продавцю слід знати, що ціна квартири, прописана в договорі продажу (саме на нього орієнтуються податківці), має досягати щонайменше 70% її кадастрової вартості. Цю норму закріплено Податковим Кодексом. Згодом планується поступово підвищувати цей відсоток.

Мета нововведення: припинити уникнення оподаткування за рахунок вказівки заниженої суми угоди: адже раніше сторони могли прописати в договорі будь-яку цифру. У такий спосіб деякі «підприємливі» рієлтори легко вирішували питання, як не платити податок із продажу квартири.

Нині ж, якщо податкова інспекція виявить факт заниження ціни, то розрахунок ПДФО та можливі відрахування будуть вестись саме від 70% кадастрової вартості квартири. Дізнатися її можна в кадастровій палаті за місцезнаходженням об'єкта або в інтернеті на сайті Росреєстру.

Приклад 5. Астаф'єв О.М. отримав у січні 2017 року по дарчій квартирі від матері і через місяць продав її, вказавши в договорі суму 980 тис. руб., а насправді отримав від покупця додатково «на руки» 430 тис. руб. під розписку з позначкою "невіддільні покращення". Здавалося б, квартиру продано, майновий відрахування в 1 млн. руб. перекриє весь прибуток, і питання чи потрібно платити податок, вирішено, якщо ПДФО дорівнює 0.

Але під час перевірки податківці з'ясують, що кадастрова вартість майна становить 1,85 млн. крб., отже, мінімальна вартість продажу такий квартири 1,85 * 0,7 = 1 295 000 крб. У результаті, Астаф'єву О.М., все-таки, доведеться сплатити державі податок на дохід у розмірі 38350 руб. = (1295000 - 1000000) * 0,13.

Продаж часток

Умови, що впливають розмір податку з продажу квартир, застосовні і для реалізації часток у них. Але є нюанси використання відрахування. Коли квартира продається вся як один об'єкт за одним договором, а господарів у неї кілька, то відрахування 1 млн. (якщо його застосовують) розподіляється пропорційно до їхніх часток.

Наприклад, якщо власників 4, то кожен може розраховувати лише на пільгу 250 тис. руб. Найчастіше буває саме так.

Приклад 6. Два брати мають по 1/2 частки у квартирі, отриманій за дарчою від дідуся. Через 9 місяців після володіння власністю вони продають її за 2,4 млн. руб. Витрат на придбання майна немає, і зменшити податкову базу можливо лише майновим вирахуванням. Його розмір становитиме 500 000 руб. для кожного брата. Сума ПДФО до сплати для кожного пайовика розраховується так: (2400000 / 2 - 500000) * 0,13 = 91000 руб.

Однак, власники можуть продати свої частки одному або декільком покупцям за різними договорами, і тоді кожен із них матиме право на відрахування 1 млн руб. за своєю часткою. Багато хто думає, що таким способом легко вирішується питання: як продати квартиру без податку. Але не кожен покупець погодиться йти на таку угоду, та й у податкової можуть виникнути питання.

Тим не менш, продаж часток як окремих об'єктів цілком можливий, зокрема, коли квартира має кілька власників, не пов'язаних родинними зв'язками і неважко позначити фізичні межі частки.

Зміна розміру частки

Можливий варіант, коли нерухомість продається цілком, а в одного або кількох власників початкова частка квартири була однією, але потім збільшилася. Чи сплачується податок з продажу квартири за такої угоди, залежить від початку володіння початковою частиною майна. І якщо при подальшому продажу вийде, що тою первісною часткою господар володів понад 3 роки, а «додатковою» частиною – менше 3 років, то від сплати ПДФО він звільняється.

Приклад 7. Від батька трьом його дочкам у середині 2011 року у спадок дісталася чотирикімнатна квартира у рівних частках. У 2015 році одна дочка продає свою частину сестрам, а через півроку дві господині, що залишилися, продають квартиру цілком. Обидві доньки будуть повністю звільнені від податку 13%, оскільки період володіння первісними частками перевищує 3 роки.

Бувають ситуації, коли в одного з власників частка у володінні понад 3 (надалі 5) років, а інші отримали свої частки нещодавно. Якщо ціна нерухомості висока і витрат на її придбання немає, то можна зменшити податок під час продажу квартири, вказавши в договорі розподіл доходу: більша його частина піде «старому» власнику, а менші частини – «новим» господарям.

Приклад 8. Батько, його брат та син продають квартиру за 2,8 млн руб. у грудні 2016 року. Батько володіє 8/10 часткою з березня 2011 року, тобто понад 3 роки. Брат та син стали власниками 1/10 частин у квітні 2016 року. Прибуток під час реалізації майна власники розподілили так: батькові – 2,6 млн крб., а сина і брата по 100 тис. крб.

Батько звільняється від ПДФО повністю, а інших продавців майновий відрахування пропорційно їх часткам становитиме 1 млн. крб. * 1/10 = 100 тис. руб. кожному. Ця величина повністю перекриє отриманий прибуток, і прибутковий податок дорівнюватиме нулю.

Продаж приватних будинків та земельних ділянок

Від продажу будинків власники платять стільки ж відсотків у державну скарбницю, як і по квартирах – податок становить 13%. Усі положення щодо періодів володіння та пільг застосовні і до цього майна.

Але власники такої власності нерідко запитують: чи можливо знизити прибутковий податок на продаж будинку із земельною ділянкою під ним? Адже фактично це різні об'єкти нерухомості. Проте, без землі продати будинок не вийде, тож власник продає все разом, хоч і під час продажу в договорі зазвичай прописують окремо вартість кожного об'єкта.

Податок із продажу будинку обчислюватиметься із суми, вирученої від реалізації будинку та земельної ділянки за мінусом відрахування. Тобто майновий відрахування 1 млн. крб. (якщо продавець обирає цей варіант пільги) діє на обидва об'єкти власності разом, а не на кожен окремо.

Податок з продажу будинку буде меншим у тому випадку, якщо земля перебувала у господаря у власності понад 3 роки (у майбутньому 5). Така ситуація найчастіше буває, коли спочатку купують земельну ділянку, а вже потім на ній будують житловий будинок чи дачу, після чого продають. Обчислення терміну володіння житловою будовою буде з моменту оформлення правовстановлюючих документів, тобто коли житло збудовано, а не коли розпочато будівництво.

Можлива ситуація, коли продається земельна ділянка та недобудований будинок або господарські будівлі. Ці об'єкти вже не належать до житлової нерухомості, а отже, відрахування 1 млн руб. щодо них не застосовується. За такого продажу за законом власник може скористатися відрахуванням 250 тис. руб. щодо всього іншого майна.

Приклад 9. Якін К.С. придбала у лютому 2015 року земельну ділянку вартістю 810 тис. руб. і збирався збудувати будинок. Проте вирішив продати недобудований об'єкт у липні 2016 року. Від продажу він отримав прибуток: за землю 920 тис. руб. та за будову 335 тис. руб.

Щодо земельної ділянки можна сміливо застосовувати пільгу в 1 млн руб., І вона повністю перекриє отриманий дохід, а ось недобудований будинок вирахування буде тільки 250 тис. руб. Отже, оплата 13% податку складе (335 000 - 250 000) * 0,13 = 11 050 тис. руб.

Продаж квартир в новобудовах

На первинному ринку діють ті самі умови та пільги, що й для вторинного житла. Яка сума оподатковується під час продажу квартири, залежить від часу володіння, купівельної та продажної ціни.

Єдина відмінність у тому, що квартиру можна продати за договором переуступки прав вимоги (цесії) до оформлення її у власність. У цьому випадку її кадастрова вартість невідома і податківці відштовхуватимуться від ціни, прописаної в договорі.

Тому, якщо пайовик продає житло за ціною не вищою за ту, що купував її у забудовника, то питання як продати квартиру в новобудові без податку для продавця успішно вирішується. Інша річ, що вибирати об'єкти для таких угод слід ретельніше.

Коли платити ПДФО

Термін сплати податку (якщо його буде обчислено) після продажу квартири та іншого майна – до 15 липня наступного року, після вчинення правочину. Сплатити податок потрібно через банк за реквізитами, які можна отримати як із декларації, так і подивившись у них на сайті управління податкової служби у своєму регіоні.

При цьому термін обов'язкового складання декларації 3-ПДФО настає раніше: її потрібно здати до 30 квітня в тому, в якому році, який слідує за роком отримання прибутку від продажу майна.

Повернення податку при продажу квартири можливе, якщо людина в тому самому календарному році ще й купує житло. У цій ситуації також можна знизити суму ПДФО, що сплачується, якщо застосувати .

Щоб розуміти, чи треба платити ПДФО за наявності кількох угод купівлі-продажу, у складних ситуаціях із частками та за іпотечних кредитів краще проконсультуватися у фахівця.

Якщо у вас залишилися питання, напишіть їх у коментарях під цим відео, а краще задавайте в нашій рубриці .

Якщо вам потрібна особиста консультація чи допомога в оформленні декларації 3-ПДФО, то сміливо на нашому сайті «Податок просто!». Ми працюємо швидко та із задоволенням!

Вдалого вам декларування!