Сэкономить на ипотеке покупке жилья. Как сэкономить на ипотечном кредите? Это должен знать каждый заемщик. Оформление жилищного займа

Почему не стоит оформлять пожизненный кредит и как сэкономить на покупке квартиры в ипотеку – развеем популярные мифы и рассчитаем на конкретных примерах как экономить миллионы.

Приобрести недвижимость, используя ипотечный кредит – это, чаще всего, единственный вариант для жителей России. Сперва нужно накопить на первоначальный взнос, потом выбрать банк с хорошими условиями. Так как ипотека – это договор с долгосрочными обязательствами, то следует тщательно проанализировать предложения банков.

Чтобы получить действительно выгодный кредит, специалисты советуют обращать внимание на уровень годовой процентной ставки, максимальный срок ипотеки , а также наличие или отсутствие единоразовых комиссий по выдаче кредита. Тем не менее, при первом же рассмотрении ситуации оказывается, что все эти параметры практически одинаковые во всех банках и разница небольшая. Именно поэтому сейчас мы рассмотрим конкретные приемы того, как можно сэкономить на покупке квартиры в ипотеку.

Первый миф: чем дольше рассрочка, тем выгоднее для клиента

Заемщики часто останавливают свой выбор на тех банках, где предложена максимальная рассрочка до 30 лет и более, однако максимальный срок кредита лучше рассчитывать для каждого конкретного случая и сравнивать размер переплаты.

Предположим, что клиенту одобрили ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке стоимостью 3,2 млн. руб., после внесения 20% первоначального взноса, то есть 640 тыс. руб., оформлена рассрочка на 2,56 млн. руб. под 15% годовых на 30 лет. При таких условиях каждый месяц пользования кредитными средствами обойдется в 32 370 рублей, а общая переплата достигнет 9,1 млн. руб. Так, квартира, которая изначально стоила 3,2 млн. руб., за 360 месяцев кредита превратится в недвижимость за 12,3 млн. руб.

Для сравнения, попробуем рассчитать кредит с теми же условиями, но уменьшим рассрочку до 20 лет. Ежемесячный платеж составит 33 710 руб., а общая переплата – 5,5 млн. руб. Таким образом, клиент может сэкономить 3,6 млн. руб., если оформить кредит на более эффективный срок, при этом такая экономия обойдется на 1340 рублей в месяц больше.

Если доходы позволяют выплачивать ежемесячно примерно 41 тыс. руб., то точно такую же ипотеку можно оформить в рассрочку на 10 лет, так переплата по кредиту составит всего 2,4 млн. руб., а та же квартира будет стоить уже не в 12,3 млн. руб., а 5,6 млн. руб.

Совет. Прежде чем оформить ипотеку с максимальной рассрочкой, воспользуйтесь калькулятором и рассчитайте, какой срок кредита будет самым выгодным для вас, а не для банка.

Второй миф: одна десятая процента ставки влияет незначительно

Когда при прочих равных условиях в двух банках годовая процентная ставка отличается лишь на несколько десятых, то клиент считает, что сильно сэкономить не получится. Опровергнем это заблуждение на конкретном примере.

Предположим, что клиент может оформить ипотеку на 2,56 млн. руб. в процентными ставками 14,9% в банке А и 15,1% в банке Б. Итак, ипотечный кредит на 10 лет в банке А потребует ежемесячного платежа в размере 41 145 руб., общая переплата за пользование кредитными средствами превысит 2,37 млн. руб. Если же клиент получит ипотеку в банке Б, то ежемесячно нужно будет вносить 41 459 руб., а переплата составит 2,415 млн. руб.

Так, разница в 0,2% по ставкам двух разных банков, позволит сэкономить или потратить 45 тыс. руб., а это один месячный платеж по кредиту. При рассрочке на 30 лет, выбор банка со ставкой ниже на 0,2% поможет сэкономить клиенту 146 тыс. руб.

С другой стороны, в банке А с более низкой ставкой требуется справка 2-НДФЛ, а в банке Б – можно обойтись и без нее. Если клиент не может предоставить такую справку, то скорее всего процентную ставку увеличат, поэтому целесообразнее будет выбрать банк Б с более высокой ставкой.

Важно! Обращайте внимание на то, что некоторые банки могут понизить ставку по ипотеке на 0,5%, если вы подадите заявку на кредит через сайт, то есть, заполнив онлайн-форму.

Третий миф: нельзя получить налоговый вычет, если ипотечная квартира стоит больше 2 млн. руб.

Согласно законам РФ, государство может возместить клиенту до 13% от общей суммы уплаченных процентов по ипотеке, но эта сумма рассчитывается за каждый год отдельно, то есть нельзя получить налоговый вычет на год вперед. Если в 2017 году клиент заплатил 1 млн. руб. процентов по ипотеке в банк, то после обращения в налоговую инспекцию в конце года он может получить 130 тыс. руб. вычета.

Также расчет налогового возмещения производится на основании общей стоимости жилья. Если с помощью ипотеки клиент купил недвижимость стоимостью 2,45 млн. руб., а объем кредитных средств составил 2,12 млн. руб., то расчет все равно производят только на основании максимального размера налогового вычета в 2 млн. руб., установленного законом. Таким образом, клиент получит возмещение в размере 260 тыс. руб., а вот вернуть каким-либо образом средства свыше этой суммы не получится.

Информация. Условия возврата уплаченного налога отличаются при обычной покупке квартиры и ипотеке, в последнем случае государство компенсирует часть фактических выплат по ипотечному кредиту.

Можно ли сэкономить на рефинансировании ипотеки?

За последние 10 лет средняя процентная ставка по ипотечным кредитам снизилась с 15 до 11%, поэтому если клиент оформлял ипотеку в далеком 2007, то сейчас самое время найти более выгодное предложение.

Предположим, что жилье по ипотеке было оформлено с такими параметрами:

• ставка 15% годовых;
• начало действия договора — январь 2007 года;
• длительность рассрочки — 20 лет;
• общая сумма кредита – 3,2 млн. руб.

С ежемесячным платежом в 42 137 руб. в январе 2018 года остаточный долг по кредиту составит 2 478 728,5 руб., а общая переплата при закрытии договора в декабре 2026 года достигнет 6,9 млн. руб.

Если клиент оформит рефинансирование оставшейся суммы долга по ипотечному кредиту под 11% годовых на 10 лет, то ежемесячный платеж снизится до 25 585 руб., а переплатить придется около 3,6 млн. руб.

В этом конкретном случае, если уровень доходов не изменился, то можно перекредитоваться с сохранением той же суммы ежемесячного платежа. Так, новый кредит с рассрочкой на 7 лет и ежемесячным платежом 42 442 руб. можно будет погасить с минимальной переплатой примерно в 1 млн. руб.

Таким образом, без рефинансирования стоимость жилья, взятого в кредит, превысит отметку в 10 млн. руб., а при перекредитовании в другом банке спустя 10 лет ипотеки квартира обойдется в 8,5 млн. руб. Эта сумма включает 5 млн. руб. выплат первоначальному кредитору и 3,5 млн. руб. банку, в котором оформлено рефинансирование.

Как сэкономить на снижении процентной ставки?

Прежде чем анализировать предложения всех российских банков, следует изучить ипотеки, которые предлагает банк, где уже имеется вклад, оформлена зарплатная или пенсионная карта. Проверенным клиентам банка чаще всего выдают кредиты с более низкими процентами, а также существенно снизится количество документов, которые нужно подать вместе с заявкой на ипотеку.

Для снижения процентной ставки на 1-2% банки предлагают оформить страховку на добровольной основе. Также значение для банковского сотрудника имеет оценочная стоимость залогового имущества. Чтобы получить выгодный кредит придется потрудиться и все-таки собрать справки о доходах, привлечь поручителей, созаемщиков и внести обеспечение. На рынке есть предложения о кредитах без справок или, например, без поручительства, но это означает лишь то, что процентную ставку установят на уровне выше среднего.

Переплата за удобные платежи

Часто из-за собственной лени заемщики выбирают не экономные, а удобные способы платежа. Например, у клиента нет времени стоять в очереди в банке и он решает погашать долг по ипотеке через Сбербанк-Онлайн, где комиссия за платеж по кредиту другого банка составляет 1%. Если ежемесячный платеж составляет 42 442 руб., то комиссия Сбербанка достигнет 424,42 руб.

Оплатить кредит таким способом удобно и быстро, можно находиться в командировке, на отдыхе за границей – и с помощью нескольких кликов отправить ежемесячный платеж. На первый взгляд, кажется, что 400 рублей – это справедливая плата за комфорт, однако это совершенно неэкономно в долгосрочной перспективе. Если по ипотеке осталось платить еще 7 лет, значит, клиент соглашается подарить банку за 84 месяца 35 651 рубль.

Другими словами, за то, что клиент может платить кредит не в отделении банка, а сидя дома в удобном кресле – он готов отказаться от новой PlayStation, плазменного телевизора с Full HD и большим экраном или же двух комплектов качественной зимней резины на автомобиль. Если комфорт и удобство так важны, то 35 тыс. руб. лучше потратить на душевую гидромассажную кабину.

У меня валютная ипотека – как быть?

Взятые кредиты в валюте уже давно стали проблемой для заемщиков: курс скачет, размер ежемесячных платежей меняется, и спланировать бюджет невозможно. Это происходит потому, что клиенты банков не соблюдают основное правило – брать кредиты только в той валюте, в которой получаете .

Если все же клиент соблазнился пару лет назад на низкую ставку по валютной ипотеке, то сейчас пора сменить валюту кредита. Многие российские банки сейчас предлагают рефинансирование кредитов, однако идет речь только о рублевых займах. Достаточно сложно найти банк, который рефинансирует долларовую ипотеку.

Например, в РайффайзенБанке доступна услуга рефинансирования под 9,75% с переходом от доллара к рублю, при этом оставшаяся сумма долга будет рассчитана по актуальному курсу. Однако этот выгодный вариант ухода от долларовой ипотеки доступен только для клиентов, оформивших займ в этом же банке. Рефинансирование валютных кредитов доступно также в Сбербанке.

Если перекредитоваться не получится, то еще один вариант решения проблемы – это продать залоговую квартиру, чтобы погасить значительную часть долга.

Таким образом, чтобы уйти от валютной ипотеки есть несколько вариантов действий:

• сделать перевод ипотеки с доллара/евро на рубли;
• оформить рефинансирование в другом банке;
• договориться с банком о реструктуризации задолженности;
• досрочно выплатить ипотеку.

Для досрочного погашения задолженности можно оформить целевые кредиты или кредит наличными, если уровень вашего дохода позволит претендовать на большие суммы.

Материнский капитал – когда использовать?

Использование материнского капитала может быть направлено только на целевые кредиты по строительству или покупке жилья. Оплатить с помощью него комиссии, штрафы и пени за просроченные платежи нельзя. Наиболее популярный вариант использования «материнских» выплат – это перенаправление их в качестве первоначального взноса. Тем не менее, оформить ипотеку можно и до момента получения материнского капитала, с помощью которого позднее можно выплатить часть кредита.

Как жить с ипотекой?

Если доходов недостаточно, чтобы погасить кредит моментально, то единственный выход – это разобраться, как экономно жить при ипотеке. Главный инструмент в этом случае – это правильное планирование месячного бюджета.

Планирование буджета, статья расходов

Возьмите лист бумаги и распишите основные расходы, которые мало зависят от заемщика: коммунальные, оплата интернета и телевидения, расходы на мобильную связь, выплаты по кредитам. В этот же список можно занести транспортные расходы – ежедневная оплата проезда, покупка транспортных карт или бензина. Проанализируйте повторно каждую статью расходов, возможно, получится где-то сэкономить: перейти на более дешевый тариф интернета, оплачивать кредит без комиссии.

Следующая графа расходов – это продукты питания. Старайтесь закупаться на оптовых рынках или в гипермаркетах. Причем необходимо минимизировать походы за продуктами до 1-2 раз в месяц, чтобы избежать иррациональных покупок. К ним относятся шоколадки, снеки и прочие перекусы «для настроения». С таким режимом покупки продуктов будет легче планировать расходы на месяц, остается лишь заложить в бюджет оплату продуктов повседневной необходимости – хлеб, молоко.

В краткосрочной перспективе, пока не будет погашен кредит, стоит готовить более экономно. Оставьте устриц и шампанское на день последнего платежа по ипотеке, а пока продумайте, как будет питаться ваша семья. Для здорового питания не обязательно готовить мясные блюда каждый день на первое и второе. Пересмотрите предпочтения, может оказаться, что кроме цельнозернового хлеба за 90 рублей на полке магазина есть хлеб в два раза дешевле, то же самое касается и всех продуктов, которые вы покупаете регулярно.

Кроме основных расходов большая часть месячного бюджета уходит на обеды в заведениях, развлечения по выходным и покупка одежды, обуви и аксессуаров, в которых нет жизненной необходимости. Обед можно приготовить и собрать с собой, а время, потраченное на развлечения в виде кино и походов в ТРЦ, можно потратить с пользой на дополнительную подработку, например.

Способы подработки

Дополнительная работа не обязательно должна быть связана с ночной разгрузкой вагонов, 90-е уже давно позади и любой человек, который обладает минимальными знаниями, может найти удаленную работу. Со знаниями иностранных языков можно подрабатывать переводчиком, репетитором по Skype, а кроме того, найти удаленную работу копирайтером или администратором сайта, блога или группы в социальных сетях.

В статье рассмотрим, можно ли сэкономить при оформлении ипотеки и как это сделать. Узнаем, чем поможет выбор подходящей ипотечной программы, уменьшение срока ипотеки и сокращение расходов на страховку.

Можно ли сэкономить на ипотеке?

Ипотечные кредиты оформляются на длительный срок, и, несмотря на относительно невысокие ставки, переплата по ним может оказаться довольно большой. Но можно сэкономить, ответственно подойдя к выбору ипотечной программы, срока кредитования, варианта графика платежей. Наличие официального дохода, подтвержденного справкой 2-НДФЛ, также поможет снизить переплату. А в определенных ситуациях можно воспользоваться господдержкой.

Выбор ипотечной программы

Многие банки предлагают ипотеку на приобретение квартиры у застройщиков-партнеров со сниженными ставками, до 7-7,5%. А при длительном сроке кредитования даже снижение ставки на 0,1% дает существенную экономию.

Пример . При оформлении квартиры за 3,3 млн р. в ипотеку на 5 лет с первым взносом в 600 тыс. р. по ставке 9,2% ежемесячный платеж составит 56 310 р., а общая переплата — 678 627 р. Если же воспользоваться предложением от застройщиков-партнеров банка и оформить ипотеку под 7,5%, то при аналогичных параметрах ежемесячный платеж уменьшится до 54 102 р., а общая переплата — до 546 166 р. Таким образом, экономия составит 132 461 р.

Существуют также программы ипотечного кредитования с господдержкой. Например, семьям с детьми доступна ипотека со ставкой от 6%. Вам нужно заранее уточнить, не попадает ли ваша семья под одну из льготных категорий.

Подтверждение дохода

Подтвердить доход можно различными способами. Предъявив справку 2-НДФЛ, вы можете получить наиболее низкую ставку. Можно заполнить справку по форме банка, но ставка в этом случае увеличится, т. к. однозначно проверить информацию по этому документу сложнее.

Наиболее высокой ставка будет при оформлении ипотеки без подтверждения дохода. Например, такие программы доступны в и .

Валюта ипотеки

Большинство банков отказалось от выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте после падения курса рубля в 2014 году. Но все же предложения по ипотеке в долларах США и евро можно найти. Ставки по ним будут ниже на 3-5%. Но вы должны учитывать, что риск изменения курса рубля очень велик.

Брать ипотеку в иностранной валюте стоит только при наличии постоянного источника дохода в этой же валюте, например, от сдачи в аренду недвижимости в другом государстве. В остальных случаях вместо экономии валютная ипотека может принести дополнительные расходы.

Срок ипотеки

Банки выдают ипотеку на срок до 30 лет. С его увеличением снижается ежемесячный платеж, но общая переплата, наоборот, возрастает. Рекомендуется брать ипотечные кредиты на срок не более 10-15 лет.

Пример . Квартира стоимостью 4 млн р. с первым взносом 1,1 млн р. оформляется в ипотеку под 9%. При сроке кредитования в 10 лет ежемесячный платеж равен 36 736 р., а общая переплата — 1 508 392 р. Если срок кредита будет 30 лет, то в месяц нужно платить 23 334 р., но переплата составит 5 500 589 р.

При выборе срока ипотеки нужно рассчитывать свои финансовые возможности. Даже если пришлось оформить кредит на длительный срок, стоит постараться погасить его досрочно. Во всех банках можно проводить эту операцию без штрафов и комиссий. Главное — соблюсти установленный в договоре порядок ее проведения.

График платежей

Большинство банков предлагает погашение ипотеки только аннуитетными платежами (в равной сумме через равные промежутки времени). Из внесенного платежа банк полностью удерживает начисленные проценты и только остаток суммы направляет на погашение основного долга.

В Россельхозбанке и некоторых других банках можно выбрать дифференцированную схему погашения задолженности. Платеж в этом случае состоит из определенной части основного долга и начисленных процентов по договору. С каждым месяцем сумма обязательного платежа уменьшается. В итоге переплата при дифференцированном графике платежей оказывается меньше.

Пример . При оформлении квартиры за 3 млн р. в ипотеку на 20 лет с первым взносом в 700 тыс. р. и ставкой 9% при аннуитетном графике платежей общая переплата равна 2 666 597 р., а при дифференцированном — 2 078 643 р. Во втором случае экономия составит 587 954 р.

Дополнительные расходы

При оформлении кредита вас ждут различные расходы: на приобретение полисов страхования, на оплату госпошлины, услуг риелторов, нотариусов, оценки.

Многие из дополнительных расходов можно снизить:

• Услуги оценщика и нотариуса . Обычно в банке рекомендуют несколько оценочных компаний, и их цены могут существенно различаться. Лучше прозвонить все предложения и лишь затем заказывать оценку недвижимости. Аналогичное правило распространяется и на услуги нотариуса.
• Страхование . Многие банки предлагают присоединиться к коллективному договору страхования, но стоимость страховых услуг довольно высокая. Вы можете самостоятельно приобрести полис в одной из аккредитованных банком страховых компаний. Их тарифы также нужно сравнить до заключения договора.
• Услуги риелтора . От них можно отказаться и заняться поисками подходящего жилья и оформлением нужных документов самостоятельно. Это потребует дополнительных затрат времени, но зато не придется платить комиссию агенту.
• Стоимость аренды ячейки или аккредитива . Заранее уточните стоимость услуг по проведению расчетов с продавцом и согласуйте с ним наиболее выгодный вариант. Например, в Абсолют Банке аккредитивные сделки проводятся бесплатно, а за аренду ячейки придется заплатить.

Первоначальный взнос

Первый взнос по ипотеке — это сумма, которую вы вносите в счет оплаты недвижимости из собственных средств. Минимальный платёж должен составлять 10-20%. При наличии крупного первоначального взноса в 40-60% банки идут на уступки и снижают ставку. За счет уменьшения суммы кредита переплата тоже снизится. Например, предлагает ипотеку без первого взноса, но ставка в этом случае увеличится на 2-4%, а общая переплата вырастет.

Материнский капитал

При рождении в семье второго ребенка государство предоставляет сертификат на материнский капитал. Его размер в 2018 году составляет 453 026 р. Во многих субъектах РФ в дополнение к государственному предоставляется региональный материнский капитал. Эти средства можно использовать в качестве первого взноса или для погашения основного долга по оформленной ипотеке. Так вы сможете снизить расходы.

Налоговый вычет

При покупке жилья в ипотеку можно получить налоговые вычеты. Фактически вы можете вернуть часть уплаченного налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) или не платить его в будущем. Размер имущественного налогового вычета составляет 13% от стоимости приобретенного жилья (максимум — 2 млн руб.), то есть вы вернете или не оплатите до 260 тыс. руб. НДФЛ. Максимальный вычет по уплаченным процентам — 3 млн руб., а сумма возврата — 390 тыс. руб. Пользуясь налоговыми вычетами, можно вернуть или не заплатить в будущем до 650 тыс. рублей при покупке жилья в ипотеку.

Что ещё должен знать каждый заемщик?

Решение по каждой заявке принимается банком индивидуально. На ставку, переплату и одобрение ипотеки может повлиять множество факторов.

Чтобы смягчить условия кредита, воспользуйтесь следующими советами:

• Используйте дополнительный ликвидный залог . Например, если вы предоставите банку в залог квартиру в центре крупного города, то он может снизить ставку по кредиту.
• Привлекайте платежеспособных поручителей и созаемщиков . Они должны иметь белую зарплату, при этом вашими родственниками им быть необязательно.
• Рассмотрите вариант приобретения недвижимости, принадлежащей банку . Реализация изъятого залогового имущества часто вызывает проблемы у банков, и при его продаже они могут предложить выгодные условия.
• Обращайте внимания на различные акции . Участвуя в них, можно снизить ставку на 0,1-0,5% или даже больше.

На максимально выгодных условиях, заёмщику предстоит отнестись к этому вопросу очень ответственно. Ипотека – это очень сложный кредит, требующий внимательности и наблюдательности от заёмщика к различным мелочам. И если сделать всё грамотно, не торопясь, то появится реальный шанс сэкономить на жилищном кредите и в ближайшем будущем стать собственником хорошей недвижимости.

Существует несколько вариантов, позволяющих заёмщику сэкономить на ипотеке. О том, каким именно образом этого можно добиться, и пойдёт речь ниже.

1. В вопросе выбора ипотечной программы никогда не стоит торопиться . На первый взгляд, низкая ставка, предлагаемая банком, может в итоге оказаться солидной переплатой по кредиту за счёт скрытых комиссий и иных обязательных платежей. Поэтому вначале нужно досконально изучить предложения нескольких проверенных банков, узнать, какие именно скрываются «чёрные дыры» в кредитном соглашении, а уже после этого принимать какое-то окончательное решение.
2. С особой лояльностью все банки относятся к своим частым клиентам. Для такой категории заёмщиков у кредиторов свои собственные требования и условия кредитования, которые могут оказаться намного мягче, чем к новому клиенту, с которым банк ещё ни разу не имел дело. Поэтому оформлять ипотеку будет дешевле в том финансово-кредитном учреждении, в котором у него, к примеру, имеется открытый депозитный счёт или там, где человек неоднократно оформлял займы. Более того, хорошо банки относятся к тем ипотечным заёмщикам, которые являются их зарплатными клиентами. В общем, заёмщик, который уже неоднократно обслуживался в банке, всегда сможет рассчитывать на заниженную ставку по ипотечному займу.
3. Схема погашения займа так же влияет на возможность экономии по ипотеке. Сейчас все банки предлагают две основных схемы погашения кредитной задолженности: дифференцированную и аннуитетную. Так вот в первом случае сумма долга делиться на равные части, а проценты, начисляемые по ипотеке, будут зачисляться на остаток суммы задолженности. По сути, при выборе дифференцированной схемы, заёмщику придётся платить как бы по убывающей – с каждым последующим месяцем размер оплаты за кредит будет уменьшаться, хотя в начале кредитного срока выплаты будут существенными. Во втором же варианте, размер ежемесячных выплат по кредиту будет осуществляться всегда равнозначными частями, что вначале периода кредитования, что в конце его срока. Какой именно вариант больше всего подходит заёмщику, зависит лишь от его финансовых возможностей. Но сразу стоит сказать, что при выборе дифференцированной схемы платежей переплаты по ипотеке окажутся намного меньше, чем при выборе аннуитетной схемы, которая будет по карману не каждому заёмщику.
4. Если человек желает существенно сэкономить на переплатах по ипотеке, то ему предстоит выплатить существенный первоначальный взнос от общей суммы кредита. Проще говоря, каждый банк, перед тем, как предоставить ипотеку, обязательно потребует заёмщику уплатить из своих собственных сбережений определённый процент первоначального взноса (от десяти процентов и выше), Так вот, чем больше окажется размер этого взноса, тем меньше заёмщику придётся платить процентов по оформленному ипотечному займу. Данное правило объясняется очень просто: если заёмщик сумеет выплатить большой процент первого взноса, это станет для банка определённой гарантией того, что должник в любом случае сможет вернуть кредитору весь долг, даже если придётся реализовать объект недвижимости в случае дефолта должника. Более того, платя большую часть первичного взноса, заёмщик показывает банку серьёзность своих намерений обзавестись жильём в кредит и выплатить кредитору весь свой долг в определённые сроки.
5. Чтобы сэкономить на ипотеке, достаточно воспользоваться предоставленным правом касательно налогового вычета (13 процентов) и налоговых льгот. Говоря простым языком, согласно закону, заёмщик может вернуть себе часть денег, потраченных на выплату ипотеки , обратившись с соответствующим заявлением в налоговые органы по месту проживания. Полученной суммой можно расплатиться по ипотеке, что, в свою очередь, существенно снизит кредитную нагрузку на заёмщика.
6. Если заёмщик желает извлечь максимальную выгоду и сэкономить на ипотеке, ему достаточно сдать в аренду ипотечную недвижимость. Вырученные от сдачи в аренду средства помогут должнику уменьшить ежемесячные платежи по ипотеке. Главное, сначала согласовать данный вопрос с банком, так как сдавать залоговое жильё в аренду можно лишь после разрешения, полученного в банке.
7. В том случае, если у заёмщика есть возможность, то стоит выплатить ипотеку досрочно, что поможет существенно сэкономить на выплате процентов. То есть, если должник будет платить больше, чем предусмотрено в договоре, то все «излишки» пойдут на погашение основного долга, а не процентов. Главное проверить, чтобы в договоре не было предусмотрено штрафа за такую возможность.
8. И ещё одна возможность сэкономить на ипотеке – грамотно выбрать валюту кредита . Сейчас валютная ипотека в плане процентов намного выгодней, чем рублёвая. Однако надо понимать, что риски при оформлении валютной ипотеки выше, так как никто со стопроцентной точностью не может спрогнозировать колебания валютных курсов на весь период кредитования. Поэтому в иностранной валюте лучше оформлять ипотеку тем заёмщикам, у которых основной источник доходов именно в валюте, а не рублях.
9. В том случае, если у заёмщика появился второй ребёнок, он запросто может воспользоваться такой формой государственной поддержки, как материнский капитал, который можно направить на погашение ипотечного кредита.

Сегодня часто возникают ситуации, когда для приобретения или строительства собственного жилья приходится обращаться в банк, чтобы получить для этого ипотеку. Конечно, надо заметить, что в последнее время финансовые организации радуют своих клиентов (особенно зарплатных) небольшими процентными ставками, но даже в этом случае хочется сэкономить средства и сохранить свои деньги. Вот сейчас мы и попробуем разобраться возможно ли сэкономить на ипотеке, и если да, то какие для этого существуют способы.

Актуальные условия

Тенденцией 2017 – 2018 годов стало снижение процентной ставки по ипотеке, так как банки пересмотрели свою кредитную политику. В связи с этим и условия кредитования стали выгоднее для желающих приобрести собственное жилье. Уменьшение ставок произошло как для займов по приобретению готового жилья, так и по новостройкам.

Даже несмотря на то, что программа господдержки ипотечных сделок завершилась в 2017 году, банки на сегодняшний момент могут поддерживать ставку, которая существовала на момент действия программы, а порой могут даже снижать ее. Обусловлено такое поведение кредитных организаций возросшим спросом граждан на приобретение жилья в ипотеку.

С 2018 года появилась новая форма поддержки для семей с 2 и более детьми в виде предоставления сниженной до 6% ставки на срок от 3 до 8 лет.

Один из наиболее значительных способов экономии на ипотеке – это уменьшение суммы переплаты. Добиться этого можно несколькими способами:

1. Уменьшение суммы займа – меньше сумма ипотеки, меньше процент на пользование средствами банка;
2. Увеличение первоначального взноса;
3. Снижение срока кредитования.

Но снижение общей переплаты далеко не единственный способ сэкономить собственные средства.

Правильный выбор валюты

Банки нашей страны дают возможность получать кредит не только в рублях, но и в других валютах. В российских финансовых учреждениях можно получить заем в долларах США, евро, швейцарских франках и японских йенах.

Из-за частых скачков курса доллара брать ипотеку в этой валюте очень рискованно, так как это может повлечь за собой дополнительные расходы, или даже потерю жилья, переданного в залог кредитному учреждению.

Но нужно отметить, что условия, на которых финансовые организации предоставляют кредиты в иностранной валюте, более выгодные, чем в рублях. Специалисты рекомендуют брать ипотеку в той валюте, в которой заемщик получает доход, так как это позволит уменьшить риски от изменения курса валют.

Какой тип платежа выбрать?

Для того что бы сэкономить, необходимо знать, что банк предоставляет несколько способов погашения ипотеки:

• Аннуитетные платежи – то есть заемщик в течение всего срока кредитования вносит средства в счет долга равными суммами. Плюсом данного способа является его стабильность, так как нет необходимости сразу вносить большие платежи, а погашение происходит равномерно. Но следует отметить, что в первые годы клиент преимущественно осуществляет выплаты по процентам, а основной долг при этом уменьшается медленно, тем самым увеличиваются затраты по кредиту.
• Дифференцированные платежи – при данном способе большие платежи вносятся на начальном этапе погашения ипотеки, в дальнейшем они снижаются. Плюсом данного способа является погашение основного долга в более короткие сроки. Но важно знать, что размер займа, выдаваемый финансовыми организациями при таком способе оплаты, будет меньше, чем при выборе аннуитетного способа погашения.

Как выбрать банк?

Говоря о возможности сэкономить на ипотеке немаловажно отметить, что этого можно добиться даже на этапе выбора банка. Сейчас кредитные организации более лояльно относятся к своим зарплатным клиентам, предоставляя им более выгодные условия, чем другим пользователям. К таким выгодам относятся предоставление минимального пакета документов и возможность снижения процентной ставки на 1-3% годовых.

Как выбрать программу?

Теперь, когда банк для получения ипотеки выбран, стоит определиться и с программой кредитования. Важно выбрать именно ту, которая отвечает вашим целям и полностью подходит вам по предлагаемым условиям. Для принятия правильного решения стоит сравнить несколько вариантов, для этого следует обратить внимание на следующие признаки:

• Величина процентной ставки;
• Наличие скрытых платежей (комиссий);
• Величина оплаты за услуги по подготовке документов.

Тем более, сейчас каждый банк представляет своим клиентам возможность воспользоваться кредитным онлайн-калькулятором, что позволяет наглядно оценить выгоду той или иной кредитной программы и получить их наглядное сравнение, не выходя из дома.

В случае, если конкретный объект недвижимости еще не выбран и есть возможность выбора приобрести жилье на вторичном или первичном рынке недвижимости, существует дополнительный способ сэкономить свои средства. Так как в настоящий момент банки предоставляют более выгодные условия по ипотеке на новостройки (тем более у аккредитованных организаций), то имеет смысл учесть это при принятии решения. Такое поведение банков обусловлено тем, что заемщик имеет конкретный объект кредитования и заключает договор строительства с застройщиком, на что требуется гораздо меньшее времени, чем если бы клиент искал подходящий вариант на вторичном рынке, проверял возможность ее приобретения (обременение), оформлял все необходимые документы на покупку квартиры.

Как снизить переплату по кредиту?

Даже выбрав банк, в котором будет получена ипотека, и программу кредитования у заемщика существует еще один способ сэкономить при помощи снижения переплаты. Для этого необходимо знать, что экономии в таком случае можно добиться двумя путями:

1. Увеличение величины первоначального взноса – чем больше величина первоначального взноса, тем меньше сумма кредита, меньше и переплата за использование заемных средств;
2. Уменьшения продолжительности кредитования , то есть его срока – чем меньше срок, тем меньше переплата процентов.

Говоря о процентной ставке, важно отметить, что лучше выбирать условия, при которых она фиксированная, а не плавающая, так как последняя может вырасти в течение срока кредитования и повлиять на это заемщик никак не сможет, право на это банк оставляет за собой.

Выплачивайте ипотеку вовремя

Важно отметить, что сохранить собственные средства позволит осуществление расчетов по ипотеке в установленные сроки, так как банк берет неустойку за несвоевременное погашение кредита в размере ключевой процентной ставки, установленной Банком России от суммы просроченного платежа за весь период просрочки.

В случае ели просрочка будет составлять 3-6 месяцев, то банк может обратиться в суд для наложения штрафа, изъятия залогового объекта (то есть недвижимого имущества) и продажи его посредством аукциона.

О досрочном погашении и внесении больших сумм

Вот уже получены средства на приобретение или строительство собственного жилья в банке и появились свободные денежные средства. Возникает вопрос, а стоит ли вкладывать эти средства в досрочное погашение кредита? Досрочное погашение выгодно, так как в результате снижается сумма переплаты, особенно учитывая тот факт, что на сегодняшний день комиссии и штрафы за досрочное внесение средств отменены.

Клиент может оплатить полностью весь остаток суммы по ипотеке, либо погасить его частично, в зависимости от своих возможностей.

Если вы выбрали для себя дифференцированную форму платежей, то полезно знать, что вносить средства выгоднее в первые годы, так как именно в этот момент уменьшается сумма основного долга, тем самым уменьшается переплата. Если же вы вносите аннуитетные платежи, то досрочное погашение будет выгодно вне зависимости от времени внесения.

В результате внесения платы досрочно кредитная организация обязана изменить график платежей. Для этого банк предложит либо сократить срок предоставления кредита, либо сумму ежемесячного платежа. Выбор первого варианта позволяет сэкономить более значительную сумму чем во втором случае, но и он позволяет сэкономить средства. Важно отметить, что банк не всегда предоставляет возможность сократить срок кредитования, поэтому лучше сразу поинтересоваться о такой возможности при оформлении, тем более если вы предполагаете вносить платежи досрочно.

Использование субсидий и иных программ

Сейчас банки предоставляют различные льготы и разнообразные ипотечные программы для всевозможных категорий заемщиков, так, например, существуют программы для военнослужащих, медицинских работников, учителей, госслужащих, людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Только для получения ипотеки на льготных условиях придется собрать более расширенный пакет документов. Разрешение на предоставление льгот в этом случае предоставляют местные власти, так как разницу между обычной ставкой и социальной банку выплачивает государство из федерального бюджета.

Еще сегодня существует возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса или для погашения процентов по кредиту, что позволяет значительно уменьшить расходы по ипотеке.

Заключение

Итак, вот мы и рассмотрели наиболее распространенные способы как сэкономить на ипотечном кредите, осталось только выбрать подходящие и воспользоваться ими на практике, чтобы сохранить свои денежные средства.

24.01.18 417 627 36

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Максим Кайнер

четыре года гасит ипотеку

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа - 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж - 15 719 Р .

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок - имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Без досрочных погашений

Переплатим

786 139 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Сокращаем срок

Переплатим

498 754 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2020 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Уменьшаем платеж

Переплатим

612 239 Р

Платеж после мая 2017

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняется

Кредит закроем в марте 2020 г.

Метод Максима Кайнера

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он - 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 - около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой - последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Вот тут начинается магия

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Читайте договор

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.