Коригування на вбудовані меблі у квартирі. Коригування значень одиниць порівняння для об'єктів-аналогів за кожним елементом порівняння. Введення та обґрунтування шкали коригувань. Опис ремонтних робіт

Чи можна підвищувати ціну квартири в Тюмені, якщо ви збираєтеся залишати в ній меблі та побутову техніку? Відповідь оцінювачів Про ГО «АГА Т-Оц єнка» - І так і ні. Докладніше – у нашому аналітичному матеріалі.

Зрозуміло, кожен покупець може робити, як хоче, але статистика ринку говорить нам про те, що підвищення ціни квартири, якщо ви збираєтеся залишити в ній предмети інтер'єру, не завжди виправдане.

Почнемо із того, що вже стало ринковою практикою. Майже у всіх квартирах нового фонду при продажу залишаються вбудовані меблі та кухонний гарнітур, іноді – з вбудованою побутовою технікою.

Статистика цін показує, що це вже не є підставою додати зайві десятки тисяч до ціни квартири. Але перевагою при виборі вбудовані меблі будуть (якщо вони в хорошому стані, звичайно ж).

Але як розцінювати ситуацію, коли продавець збирається залишити у квартирі всі меблі, та ще й побутову техніку ? На жаль, але часи тотального дефіциту вже минули, і б/в може зацікавити лише тих, хто купує квартиру для оренди. А таких покупців під час кризи небагато.

Щоб зрозуміти, чи впливають меблі на , ми проаналізували сегмент вторинної нерухомості 1,2,3 мікрорайонів у Тюмені, розглядаючи пропозиції порівнянних квартир з меблями і без.

Аналіз дозволив розділити порівнянні групи на кілька сегментів. У першому виявилися квартири із категорії низьких цін (від 44,5 до 50 тис. руб./кв.м), у другому – середні за цінами пропозиції (50 -60,5 тис. руб./кв.м), у третьому - Квартири з високими цінами (від 70,0 до 80,5 тис. руб. за кв.м).

Нагадаємо, що середня вартість пропозиції в районі на момент проведення дослідження - 54824 руб. / кв.м.

Як показало дослідження, виправлення на наявність у меблів у квартирі залежить від того, в який ціновий сегмент потрапляє пропозиція. Результати зведені до таблиці:

Таким чином, можна зробити такі висновки:

• У нижньому ціновому сегменті для більшості випадків дійсна ситуація, коли продавець не підвищує ціну на квартиру. Швидше меблі залишаються, як «навантаження», а стан їх такий, що доплачувати за нього ніхто не буде.
• У середньому ціновому сегменті зустрічаються як ситуації, у яких меблі не доплачують, і ситуації, коли меблі є причиною для продавця, щоб підняти ціну (причому, дуже значно). Тут все залежить від стану меблів та/або техніки. Сучасні моделі в хорошому стані таки можуть підняти ціну на ті самі +15%, а старі меблі та техніка вже не стануть фактором підвищення.
• Високий ціновий сегмент показує невеликі, але стабільні виправлення на наявність меблів та побутової техніки при продажі квартири. Зрозуміло, тут апріорі розуміється, що речі перебувають у хорошому стані, це імпортні та сучасні моделі.

Про ГО «АГА Т-Оц єнка» пропонує консультаційні послуги з розрахунку можливої ​​вартості продажу вашого майна з урахуванням усіх факторів формування ринкової ціни. Розцінки на консультаційні послуги наведено у нашому

Оцінюючи об'єкта, щодо якого суб'єкти мають намір вчинити угоду, враховуються і умови самої угоди. Якщо об'єкт оцінки вільний від прав третіх осіб (наприклад, у квартирі ніхто не зареєстрований), тобто. вільний і в юридичному та фізичному плані, то застосовуються коригування на умови угоди – на 10% дорожче. Це середній показник виправлення. Для того, щоб внести ясність, наведемо приклад - якщо потрібно оцінити квартиру для продажу з одночасною купівлею (обміном), то вартість квартири буде меншою на величину зазначеного коригування. Обґрунтуванням цього є марнування часу на пошук варіанта обміну, який задовольнив би побажання двох сторін угоди.

1. без обробки - відсутні міжкімнатні дверні отвори, поставлені вікна, стіни, підлога та стеля не піддавалися обробним роботам. Це первинне оздоблення, яке потребує проведення ремонтних робіт.
2. Просте оздоблення - стіни та стелі квартири побілені або обклеєні шпалерами, на підлозі - плитка, лінолеум або паркетна викладка, санвузол та кухня обладнані сантехнікою.
3. покращене оздоблення - стіни та стеля вкриті акриловою фарбою або шпалерами, на підлозі - плитка, лінолеум або паркетна викладка, санвузол та кухня обладнані високоякісною сантехнікою.
4. високоякісне оздоблення - у квартирі проведено якісний ремонт, при цьому застосовувалися сучасні будівельні технології та високоякісні матеріали. Існуючі поверхні ідеально вирівняні, квартира обладнана новітньою електропроводкою та сантехнікою. Допускається проведення перепланування за індивідуальним проектом з використанням конструкцій складної складової конфігурації.

Звіт про оцінку – це письмовий документ, який відповідає всім вимогам професійної етики, зрозумілим і доступним чином відображає хід процесу оцінки і містить у собі використані оцінювачем вихідні дані, їх аналіз, висновки та підсумкову величину вартості. Додаток до звіту про оцінку містить усі фотографії, замальовки та карти, які не включені до основних розділів звіту. Іноді додаток включають словник термінів.

У визначенні ціни найбільш важливими є ціни на квартири у вашому будинку з таким же числом кімнат, потім усі інші квартири в ньому, потім квартири у схожих будинках у вашому районі. Для відбору «схожих» будинків ми виконали дослідження з типологізації житлового фонду Москви та МО.

ОЦІНКА КВАРТИРИ ПОРІВНЯЛЬНИМ ПІДХОДОМ

Аналоги повинні бути максимально подібні до Об'єкта оцінки і в першу чергу за першими п'ятьма елементами порівняння, а для житлової нерухомості (квартир) і за фізичними характеристиками (кількістю кімнат, загальною площею, типом будівлі та ін.). Усі відібрані аналоги зводяться до таблиці 8, яка включає первинні дані, отримані з відкритих джерел та додаткові дані, отримані безпосередньо у продавця аналогів.

Оцінка квартири порівняльним підходом

Далі наводяться обґрунтування та розрахунок величини коригування за елементами порівняння, які різні для аналогів та Об'єкта оцінки. Використовується методика наближення кожного об'єкта порівняння до об'єкта оцінки. Коригування (поправки) можуть бути вартісними та відсотковими. За кількісними ознаками відмінності зазвичай вводяться у вартісному вираженні, а, по якісним – у відсотковому. Відсоткові поправки застосовуються і вартості об'єкта порівняння, і до одиниці порівняння, а вартісні – до вартості об'єкта порівняння. Поправки на умови ринку, місцезнаходження та знос мають відсоткове вираження.

При застосуванні порівняльного підходу вартість об'єкта оцінки визначається порівняно з ціною продажу аналогічних об'єктів. Основою застосування цього підходу є те, що вартість Об'єкта оцінки безпосередньо пов'язані з ціною продажу аналогічних об'єктів. Кожна зіставна продаж (об'єкт порівняння, аналог) порівнюється з оцінюваним майном. Точність розрахунку вартості Об'єкта оцінки порівняльним підходом залежить від обсягу (повноти) та якості (достовірності) інформації про угоди купівлі-продажу (або пропозиції на продаж).

Поправка На наявність меблів при оцінці квартири

VÔœ8+.k d˝õ O-w¥ˇØ≈t‰&ÂÖ-6àÖàT ≠ »$ëI1*I$íRíI$î§íI%)$íIJI$íRíI$ˇœ∑‚ô?Ô̯´∑œÙc…≥¨¶ 'ˆ$íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI) I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI $$íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I $íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íî®uOÃ˘ˇ>PÍüôô˛™t… ÷I›∂íI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $H$¶aL¶ í+K0,g©°˙=¸ˇÿ§ D©A ¨ö–pºg/˘˚?ÆÔ Ωò/À˛

Для того, щоб внести ясність, наведемо приклад – якщо потрібно оцінити квартиру для продажу з одночасною купівлею (обміном), то вартість квартири буде меншою на величину зазначеного коригування. Обґрунтуванням цього є марнування часу на пошук варіанта обміну, який задовольнив би побажання двох сторін угоди.

Коригування на меблі при оцінці квартири

Це проста практика. Не будемо від неї відходити. Врахуйте, іноді у документах бувають розбіжності. У будь-якому разі, першочергове значення має свідчення. Тільки необхідно пам'ятати, що за такого розрахунку потрібно використовувати величину площі квартири без урахування холодних приміщень (лоджій, балконів).

Відповідно до законодавства, оцінювач зобов'язаний застосувати всі три підходи до оцінки або обґрунтувати неможливість застосування того чи іншого підходу, тому некоректно стверджувати, що один звіт кращий за інший за рахунок того, що в ньому використано два підходи замість одного.

Поправка На наявність меблів при оцінці квартири

Використання методу парного продажу передбачає порівняння двох запропонованих для продажу об'єктів, які є точною копією один одного, за винятком одного параметра (наприклад, поверху), що пояснює різницю в ціні цих об'єктів. Важливо, що інші параметри об'єкта оцінки та аналога мають бути однаковими.

Після відбору аналогів для розрахунку вартості порівняльним підходом квартири в ціни аналогів вносяться коригування, які враховують різницю між аналогами та об'єктом оцінки. Коригування можуть бути як підвищуючими, так і знижуючими. Можуть бути процентними чи абсолютними (з розрахунку за 1 кв.м. площі квартири).

Оцінка квартири

Важливим коригуванням є коригування на торг, яка враховує, що зазвичай ціна угоди нижча за ціну, за якою об'єкт виставлений на відкритому ринку. Для квартир знижка на торг зазвичай варіюється від 2,5 до 5%. Відповідно, для квартири вартістю близько двох мільйонів знижка на торг становитиме 50 – 100 тис. рублів. Дуже часто замовник оцінки не враховує цієї знижки або вважає її спірним розмір, проте облік знижки на торг є обов'язковою вимогою при оцінці квартири для оформлення іпотеки.

З послугами оцінювачів рано чи пізно доводиться мати справу майже всім. Переважна більшість замовників цього виду робіт – люди, які бажають оформити іпотеку; також оцінка є необхідною процедурою при оформленні спадщини, проведенні рефінансування, розподілі майна в судовому порядку та в деяких інших випадках. У цій статті описані нюанси оцінки квартири, які часто викликають подив з боку замовників.

Виправлення на поверховість будинку при оцінці квартир

Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними. Умови застосування порівняльного підходу: 1. Об'єкт має бути унікальним. 2. Інформація має бути вичерпною, що включає умови здійснення угод.

Акція триватиме до кінця поточного місяця. Подробиці у менеджера. Щоб дізнатися скільки коштує оцінка вашої квартири, дзвоніть: Ми пропонуємо Вам послугу оцінка квартири on-line . Слід пам'ятати, що ця оцінка є приблизною та не має юридичної сили.

Виправлення на поверх при оцінці квартир

4.2.4. Потреба в ремонті (оздоблення та обладнання). Потреба в ремонті призводить до зниження вартості квартири з урахуванням майбутніх витрат на проведення ремонтних робіт. Коригування v Коригування вводиться для врахування збільшення привабливості аналога. Потреба ремонті призводить до зниження вартості квартири з урахуванням майбутніх витрат за проведення ремонтних робіт.

Виведення середніх цін продажу та оренди для приміщень торгового призначення, розташованих на перших поверхах житлових та адміністративних будівель та для розташованих у цоколі та підвалі будівель залежно від цінового поясу* м. Єктеринбурга. При цьому використовуються ціни пропозицій, а не реальні ціни угод з об'єктами нерухомості, ціна продажу та оренди об'єктів виведена у форматі вартості за 1 кв.

Оцінка вартості квартири

Головним аргументом відмови від застосування прибуткового підходу є те, що при аналізі пропозицій на ринку оренди житла м. Пермі виявлено змінні фактори, такі як: наявність меблів, побутової техніки, телефону, якість ремонту, «чистота» приміщень та інші, які складно виявити на етапі збирання інформації. Дані фактори виявляються зазвичай лише при безпосередньому огляді житлового приміщення і можуть суттєво вплинути на вартість місячної орендної плати, різниця може досягати приблизно до 1,5 разів. Наявність таких чинників ускладнює розрахунок доходу, який може приносити об'єкт. Також ці фактори впливають на розрахунок ставки капіталізації в рамках прибуткового підходу, що також ускладнює подальші розрахунки та визначення вартості об'єкта.

2. Для визначення вартості заміщення частини приміщень необхідно спочатку розрахувати вартість заміщення всієї будівлі. Для цього необхідно мати проектно-кошторисну документацію або об'ємно-планувальне рішення та технічний опис конструктивних елементів будівлі, в якій розташовано об'єкт оцінки.

Як самостійно оцінити квартиру у столиці

— Чим більша площа квартири, тим менша її ліквідність, — пояснює Арслан Айнакулов. — Її набагато важче продати. Відповідно, ціна за квадратний метр у великої квартири буде меншою. Допустимо, у нас є ЖК «Сонячне місто». Там є квартири і по 25 «квадратів», і по 30. Тобто заходиш — там одразу кімната і більше нічого немає. Там квадратний метр сягає 3000 доларів. Якщо ми дивимося квартиру на лівому березі, площею 70 квадратів, там за квадратний метр буде така сама вартість — 2500-3000 доларів.

Об'єкт-аналог має бути розташований максимально близько від об'єкта оцінки. Ідеально, якщо у цьому ж будинку чи ЖК. В Астані, в принципі, немає проблем із вибором варіантів. Тому знайти схожу на вашу квартиру в тому ж житловому комплексі, як правило, не є проблемою. За пріоритетами критерії розподіляються у такій послідовності: житловий будинок, вулиця, район міста.

1) Коригування на «торг» дозволяє здійснити приведення ціни пропозиції до ціни продажу. В результаті опитування учасників ринку житлової нерухомості м. Сімферополь (Агентства нерухомості "Російський Крим", "Оріон", "Ріелком", "Вета", "Кримський Терем", "Парад Нерухомості", "ВІП Шанс") виявлено, що знижка на торг під час продажу подібної житлової нерухомості становить у середньому 10%.

2. Коригування на «ріелтерські послуги» дозволяє скоригувати ціни пропозиції від агентств нерухомості до вартості без урахування витрат на послуги. Внаслідок аналізу середніх цін на ріелтерські послуги (Агентств нерухомості «Інфосервіс», «Бізнес Крим», «Крим Плюс», «РІО», «Світ нерухомості», «Дом-Плюс»), оцінювачем встановлено, що середня вартість послуг агентств нерухомості складає 5%.

3. Коригування на «місце розташування» для всіх об'єктів-аналогів склало 0%, оскільки об'єкт оцінки та ці аналоги можна порівняти за цим фактором.

4. Коригування на «матеріал стін» для всіх об'єктів-аналогів склало 0%, оскільки об'єкт оцінки та аналоги розташовані в панельних будинках.

5. Коригування на «рік побудови». За інших рівних умов, ціна квартири у зворотній пропорції залежить від року будівництва будинку внаслідок фізичного зносу даної будівлі, що збільшується. Дане коригування не застосовувалося, оскільки об'єкт оцінки та об'єкти-аналоги можна порівняти за даним критерієм.

6. Коригування на «поверх». Квартири, розташовані на крайніх поверхах житлових будинків, за інших рівних умов мають нижчу в перерахунку на 1 кв. вартість у порівнянні з квартирами, що розташовані на середніх поверхах. Це коригування не застосовувалося, оскільки об'єкт оцінки та об'єкти аналоги розташовані на останньому поверсі п'ятиповерхових будівель.

7. Коригування на «кількість кімнат» всіх об'єктів-аналогів ідентичне, тому коригування не застосовувалося.

8. Коригування на стан (наявність техніки та меблів). З аналізу ринку, проведеного розділ 3 виявлено, що вартість 1 кв.м. квартир із меблями та вбудованою технікою в середньому на 12% вище, ніж у квартирах без такого обладнання. Отже оцінювачем застосовано знижувальне коригування на цю величину

Таблиця 13

Таким чином, вибірка є однорідною і можна використовувати визначення вартості об'єкта оцінки. Крім того, значення вартості пропозиції підібраних аналогів знаходиться у середньоринковому діапазоні.

При застосуванні цього підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний дохід, який зазвичай виявляється у формі доходу від експлуатації (здавання в оренду) та доходу від продажу.

Для оцінки вартості доходної нерухомості застосовують методи капіталізації та дисконтування.

Метод дисконтуваннязастосовується для приведення потоку доходів і витрат, розподілених у часі, до одного моменту для отримання поточної вартості грошового потоку як вартості об'єкта оцінки, що доходоприносить. Метод дисконтування грошових потоків виходить з того, що потенційний інвестор не заплатить за нерухомість суму більшу за поточну вартість майбутніх доходів від цієї нерухомості, а власник не продасть нерухомість за ціною меншою, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цієї нерухомості. У результаті продавець і покупець дійдуть згоди про ринкову ціну, що відповідає поточній вартості суми майбутніх доходів.

Метод прямої капіталізаціїдозволяє на підставі даних про доход та ставку капіталізації на момент оцінки або перспективу зробити висновок про вартість Об'єкта оцінки. Метод капіталізації прибутку виходить із того, що вартість власності (Об'єкта оцінки) дорівнює поточній вартості майбутніх грошових доходів, які принесе ця власність, та виражається формулою 4:

p align="justify"> Метод капіталізації найбільшою мірою використовується при оцінці нерухомості, яка протягом тривалого періоду приносить приблизно однакові величини прибутку або темпи зростання прибутку постійні. Метод частіше застосовується в оцінці об'єктів нерухомості, ніж у оцінці бізнесу і вимагає довгострокових прогнозів.

Для оцінки вартості квартири методом прямої капіталізації необхідно визначити за ринковими даними коефіцієнт капіталізації, який відображає взаємозв'язок між річним доходом та вартістю квартири. Використовуючи метод порівняльного аналізу продажів подібних об'єктів, при відомій заявленій ціні продажу та розрахунковому потенційному валовому доході визначається розрахункова ставка капіталізації (коефіцієнт капіталізації).

Використана інформація за аналогами сформована у табл. 10. Для порівняння відібрано 3-кімнатні квартири схожої площі в панельних будинках.

Таблиця 10

Потенційний валовий дохід розраховується за ринковою орендною ставкою, характерною для типового аналога. Коефіцієнт капіталізації визначається за кожним аналогом шляхом поділу потенційного валового доходу на запропоновану (заявлену) ціну продажу.

При невеликому діапазоні відхилення коефіцієнта капіталізації розраховується середньоарифметичний коефіцієнт капіталізації, який використовується у формулі.

При значному відмінності розрахованих коефіцієнтів капіталізації за окремими аналогами проводиться аналіз із виявлення причин цих відхилень (некоректний відбір аналогів, відсутність додаткової інформації з подібним об'єктам та інших.).

Потенційний валовий дохід розраховується з урахуванням скоригованої орендної плати. Для її розрахунку необхідно коригування ринкової орендної плати типового аналога.

Здійснюється дане коригування так само, як і в порівняльному підході, а як елементи порівняння використовуються:

Відстань до центру муніципального освіти;

Фізичні характеристики;

Наявність меблів, кухонного гарнітуру, телефону, металевих дверей;

Стан квартири (необхідність проведення ремонтних робіт).

Розрахунок скоригованої ринкової плати наводиться у табл. 11.

Коригування, що застосовуються, відображені в табл. 12

Таблиця 11

Таблиця 12 – Обґрунтування коригувань

Найменшу валову корекцію має аналог №3. У аналог №2 валову корекцію дещо більше, ніж у аналога №3. Найвища валова корекція у аналога №1. Виберемо вагові коефіцієнти на підставі зроблених висновків:

Для аналога №1 – 0,1, для №2 – 0,3, №3 – 0,4; № 4 - 0,2, отже:

Таким чином, вартість 1 м 2 об'єкта оцінки складе:

672,17 * 0,1 +770,49 * 0,3 +685,09 * 0,4 +665,33 * 0,2 = 705,466 руб. / М 2

У табл. 13 наведено розрахунок коефіцієнта капіталізації. Оскільки ціни продажу об'єктів порівняння не були вказані, то вони були визначені за допомогою сайту www.irn.ru.

Таблиця 13 -

Тоді вартість об'єкта оцінки прибутковим підходом становитиме:

З О.О. = 705,466 * 59,3 * 12/0,041 = 12244136 руб.