Схеми продажу частки у квартирі. Як правильно продати частки у приватизованій квартирі? Схеми, нюанси оформлення угод та документів Продати частку у приватизованій квартирі родичу

Реалізація пайової власності відбувається відповідно до встановленого порядку із застосуванням спеціальних процедур. Вони стосуються неухильного дотримання прав інших власників квартири або приватного будинку, які мають пріоритет купівлі та можливість оскаржити правочин у суді. Подана нижче покрокова інструкція "Як продати частку в квартирі" допоможе власнику уникнути помилок і не порушити закон.

Часткова власність, частки виділені та невиділені

Найчастіше пайова власність передбачає ситуації, коли власниками нерухомого майна виявляються кілька человек. Відповідно належні їм частини житлового приміщення не визначено, і під час продажу частки у квартирі кожному за власника виділяються шляхом пропорційного розрахунку.

Проживання одного із співвласників спільної власності у конкретній кімнаті не означає його майнових прав.

Інша справа, коли належність конкретної особи частини приміщення позначена офіційним документом. Це може бути шлюбний договір, свідоцтво про набуття спадщини, договір купівлі-продажу, дарування чи інший дійсний документ. Зазвичай виділена частка має лише паперовий вираз, а насправді використовується всіма мешканцями квартири. Натуральне розмежування автоматично усуває загальне володіння.

Ринкова оцінка виділеної частки у квартирі проводиться за стандартною схемою. Об'єкт порівнюється з аналогічними пропозиціями над ринком нерухомості, визначається середня вартість.

Якщо право на конкретне приміщення у квартирі чи заміському будинку за продавцем не закріплено, виділення частки відбувається шляхом рівного розподілу площі всіх власників. В ідеалі кількість кімнат має відповідати кількості співвласників квартири. Сторона, яка отримала менше приміщення, має право на грошове відшкодування. Виділення частки провадиться в суді або за допомогою світової домовленості учасників.

Одним із найскладніших випадків у практиці ріелторів та юристів є ситуації, коли претендентів більше, ніж кімнат. Навіть якщо загальна площа розподіляється за допомогою арифметичного розподілу на рівні частки, квартира ризикує перетворитися для співвласників на камінь спотикання та спорів.

Частка, що продається в квартирі, «обтяжена» побутовими конфліктами, відлякує потенційних покупців. Це знижує ліквідність об'єкта та змушує власника знижувати ціну.

Вийти зі становища можна шляхом викупу часток у співвласників житлового приміщення. Надалі виручена сума при продажу цілого об'єкта буде більшою, ніж, якщо продавати кожну частку в квартирі окремо.

Покрокове керівництво

Процедура реалізації пайової нерухомості проводиться у чотири етапи. Попередньо власник радиться з ріелтором або самостійно вивчає ринок, що визначається з ціною.

Визначення умов продажу частки у квартирі як перший крок угоди

Перший крок передбачає обговорення та фіксацію домовленостей між продавцем та покупцем. Інші власники пайового майна не можуть брати в ньому участь.

У процесі визначається:

предмет торгу як частини житлової нерухомості, її габаритів, інших характеристик;
сума купівлі (вказується повністю) та порядок сплати (перерахування чи передачі) грошей;
інші умови досягнуті сторонами, згодом використовуються у переговорах з іншими власниками.

Повідомлення співдольників

На другому етапі про майбутній продаж частки в квартирі і її умовах повідомляються інші пайовики. Це має обов'язковий характер, надаючи прямий вплив на успіх процедури. Будь-яке відхилення від встановлених правил є вагомою підставою для подальшого звернення до суду, коли позивачем може виступити інший власник, і за результатами розгляду продаж може бути анульований.

Повідомлення здійснюється наступним чином:

Кожному власнику майна надсилається письмове повідомлення про продаж із докладним описом ціни та умов.
Документ відправляється навіть у разі, якщо покупцем виступає інший пайовик.
Протягом зазначеного терміну (не перевищує 1 місяця) інші власники мають пріоритет купівлі, виставленої на продаж частки.
Інформація про покупця, у тому числі його адресу та особисті дані не вказуються, не маючи правової ваги.

Протягом місяця власники можуть відреагувати на повідомлення. Відсутність з боку будь-яких дій трактується як згоду. При цьому за пайовиками залишається право прискорити процес продажу, підписавши відмову від пріоритетної купівлі.

Угода реалізується виключно на умовах, відображених у повідомленні.

Якщо згодом покупець висуває інші вимоги, наприклад, меншу вартість, весь процес проводиться заново. При невиконанні зобов'язань продаж може бути анульований у судовому порядку.

Правом переважної купівлі мають усі пайовики, скориставшись яким, кожен може придбати пропорційну частину майна.

Нотаріальне завірення

Третій крок: продаж підтверджує нотаріус, чия обов'язкова участь в оформленні угоди встановлена законом у 2016 році. До цього продаж пайової власності супроводжувався масою порушень, найчастіше перетворюючись на інструмент зведення рахунків, що змусило державу вжити заходів.

Сьогодні будь-яка реалізація пайової власності передбачає нотаріальне запевнення, без якого перехід права власності не реєструється в Російському реєстрі.

Обидва учасники угоди звертаються до чинної контори, представивши такі документи:

відмови інших власників від пріоритетної купівлі чи підтвердження відсутності їхньої реакції у встановлений термін. До них належать поштові чеки, датовані корінці кореспонденції;
майнове свідоцтво чи виписка ЄДРП, техпаспорт БТІ, кадастрові документи;
угоду про покупку;
особисті документи продавця та покупця;
санкція органів опіки, якщо торкаються інтересів неповнолітніх.

Нотаріус аналізує обставини угоди з продажу, реакцію інших власників. За підсумками він засвідчує правочин печаткою та підписом, або відмовляє в оформленні, пославшись на виявлені порушення. Рішення вноситься до нотаріального реєстру, після чого сторони можуть приступати до подальших дій.

Державна реєстрація

Четвертим заключним кроком буде державна реєстрація угоди. Здійснюється вона при зверненні до найближчої установи Російського реєстру чи районного багатофункціонального центру (МФЦ).

Розмір державного мита за внесення змін щодо об'єкта нерухомості в ЄДРН становить 2 тис. рублів. Квитанція про її оплату прикладається до поданої заяви разом із пакетом документів, раніше поданих нотаріусу. Контрагенти вирішують усі питання особисто чи через представника, чиї права вимагають наявності нотаріальної довіреності.

За залагодженням формальностей в угоді купівлі-продажу ставиться реєстраційний друк, а перехід прав власності на частку в житловому приміщенні зазначається в ЄДРН. Учасники одержують підтверджуючі документи: витяг, засвідчений договір, кадастровий паспорт. Новий власник входить у законні права.

Продаж пайового майна при іпотеці

Збираючись продати квартиру, взяту в іпотеку, власник повинен узгоджувати всі дії з банком, кредитні зобов'язання перед яким покупець бере на себе. Сама процедура передбачає отримання дозволу банку, нотаріальне підтвердження угоди, повну виплату покупцем заборгованості. За підсумками кредитор видає документ про відсутність претензій до боржника.

В інших випадках банк виступає безпосереднім учасником процедури, пропонуючи покупцю два осередки. В одну з них вноситься сума покупки, в іншу різниця між іпотечною і реальною ціною. Усі питання, пов'язані з реєстрацією, вирішують банківські службовці.

Закон про іпотеку прямо вказує на неможливість купівлі окремої частки, зазначаючи, що частка власності не може бути предметом застави. При цьому набувачу надається можливість викупу останньої частини. Тобто спочатку він має бути власником першої частки. Після реалізації угоди він стає єдиним власником квартири, яка, у свою чергу, на 100% передається до банківської застави.

Банки вкрай неохоче йдуть на пайовий викуп, тим більше, найчастіше подібні угоди укладаються між родичами та розлученим подружжям. За статистикою, лише третина кредитних організацій йде назустріч клієнтам. Навіть при переоформленні боргові зобов'язання залишаються за особою, на яку оформлювався кредитний договір, в окремих випадках виплати розподіляються на обох пайовиків.

Найчастіше власники вдаються до відмови від своєї частини майна на користь та за згодою іншого позичальника. Банк перевіряє його фінансову спроможність і без проблем переоформлює угоду.

Продаж частки, якщо інший власник неповнолітній

Якщо одним із власників є неповнолітній громадянин, продавець надсилає повідомлення про угоду його батькам. Крім цього потрібне підтвердження органів опіки та піклування, оскільки поява у квартирі іншої особи може порушити права та житлові умови дитини.

Формально згода опіки не потрібна, оскільки законними представниками неповнолітніх дітей є їхні батьки. Насправді довідку з органів піклування часто вимагають нотаріуси та реєстраційні служби. Зацікавлений у ній і покупець, оскільки відсутність санкції може стати приводом для судового розгляду та визнання договору недійсним.

Судові суперечки

Розбираючи суперечки пайовиків, суд враховує кілька факторів, і насамперед докладне та своєчасне повідомлення інших власників. Якщо їх права на викуп частки в квартирі або будинку було порушено, або в повідомленні названо невірну ціну та умови угоди, продаж може бути скасований.

Практика знає безліч прикладів, коли суд припиняє право власності одного з пайовиків з виплатою йому компенсації. Причинами є:

невелика площа пайового володіння;
недбала експлуатація (довга не поява у квартирі);
відсутність у співвласників родинного зв'язку;
конфліктні відносини пайовиків, які роблять спільне проживання неможливим.

Питання актуальне для будь-якого громадянина, який брав участь у приватизації спільно з членами сім'ї. Як продати частку в приватизованій квартирі, не утискаючи при цьому інтересів співвласників?

Продаж часток у приватизованій квартирі за законом

В результаті приватизації, якщо в ній взяло участь кілька мешканців, квартира переходить у їхнє спільне володіння. Кожному з них належить частка (зазвичай рівна, якщо під час приватизації був укладено інше угоду).

За законом кожен із співвласників має право розпоряджатися своєю часткою так, як захоче. Однак є деякі обмеження:

що-небудь зробити з квартирою (продати, подарувати, обміняти, піддати капітальному ремонту) можуть тільки всі власники загальним рішенням: якщо хтось один не згоден, ні угода, ні якесь розпорядження неможливо;
при продажу однієї з часток співвласники у списку кандидатів на купівлю мають бути першими.

Таким чином, якщо один із власників задумався про те, як продати частку в приватизованій квартиріВін спочатку повинен повідомити інших співвласників про своє бажання і повідомити їх, за якою ціною продає. Лише після цього, якщо вони не збираються купувати, він має право укладати договір із сторонніми особами.

Таким чином, продаж частки має виглядати так:

Власник-продавець визначає для себе, за яку ціну він збирається розлучитися зі своєю власністю, і знаходить покупця, який на цю ціну погоджується.
Перш ніж укладати договір з покупцем, він повідомляє інших співвласників квартири про запланований продаж. Повідомлення має бути лише письмовим — навіть якщо всі мешкають у тій самій квартирі та особисто бачаться щодня.
Власники ухвалюють рішення про те, чи бажають вони викупити частку самі. Закон встановлює жорсткий термін для їхнього роздуму — не більше місяця.
Якщо співвласники не хочуть, щоб частка йшла до стороннього, вони зобов'язані викупити її за тією ціною і за тих умов, на яких продавець зібрався укласти договір з покупцем не з числа співвласників.
Якщо ж отримано відмову або протягом місяця ніхто із співвласників не наважився на викуп частки, продавець має право сам укладати договір із стороннім.

Як продати частку у приватизованій квартирі та не помилитися?

Завантажити форму договору

Сама по собі продаж частки полягає за тими ж правилами, що і будь-яка інша угода з нерухомістю: письмово через Росреєстр зі сплатою держмита тощо. Однак є деякі нюанси, які можуть суттєво зіпсувати життя продавцю. Розберемося, як їх уникнути.

Першим із підводного каміння може бути випадок, коли продавець уже уклав договір, але хтось із співвласників заявив, що не був повідомлений про те, що угода планується, і, відповідно, не давав своєї згоди. Протягом 3 місяців він може подати позов та вимагати, щоб суд виніс рішення про недійсність договору.

Чи не знаєте свої права?

Спосіб протидії такому лише один — ретельно документувати все, що робиться. Сповіщати про запланований продаж — лише рекомендованим листом з описом вкладення. Якщо повідомлення проводиться під час особистої зустрічі — готувати документ з умовами продажу у 2 примірниках та на одному вимагати від співвласника залишити підпис. Відмова ж від права на покупку найкраще завіряти у нотаріуса. При такому варіанті жодні претензії в майбутньому не допоможуть сутяжнику.

Правило про попередження та перевагу не діє лише при даруванні. Однак при цьому слід врахувати, що спроба використовувати дарування для маскування продажу (власник частки дарує її сторонній людині, а той, у свою чергу, потім дарує їй гроші, оскільки це не заборонено) може скінчитися не зовсім так, як очікують сторони. Хтось із співвласників квартири може спробувати через суд визнати таку операцію удавана — і у нього будуть усі шанси виграти справу. За законом для удаваного правочину діють правила, встановлені для тієї, яку сторони намагалися приховати. В даному випадку це буде купівля-продаж — вона ж без згоди співвласників або їхньої відмови від викупу буде недійсною.

Другий варіант відноситься вже швидше до хитрощів продавця. Деякі, щоб уникнути метушні з попередженням, оформлюють замість договору продажу міну. Робити таке категорично не рекомендується: правила, що стосуються переваги, діятимуть і за мене. Пов'язано це з тим, що законодавець виходив із прагнення або зберегти коло співвласників, або сприяти тому, щоб їхнє коло поступово звужувалося. Тому і при мене чужинець повинен спочатку отримати згоду вже існуючих власників.

Третя «хитра» схема виглядає практично легальною:

Власник частки бере гроші в борг, вказуючи свою частку як заставу.
Гроші він учасно не повертає.
Позикодавець вимагає передачі закладеної частки йому у власність — згідно із законом, його вимога задовольняється.

Шансів оскаржити такий договір у співвласників дещо менше, ніж, наприклад, у випадку зі зміною: закон не забороняє позичати гроші, і вказувати як заставу частку у квартирі можна без згоди інших власників. Однак і тут можуть бути застосовані правила, що стосуються удаваного правочину, — з тими самими наслідками, про які йшлося вище.

Продаж через примусовий виділ частки

У тому випадку, якщо навколо квартири точаться суперечки і ніхто не хоче поступатися, через що шансів продати частку через право переважної покупки практично немає, власник, який бажає отримати замість частки гроші, має право вимагати її виділу. Закон передбачає, що виділ проводиться в натурі — тобто той, хто виділяється, повинен отримати чітко визначені квадратні метри в квартирі.

Однак оскільки практично завжди у міській приватизованій квартирі неможливо виділити частину її в окреме ізольоване приміщення, що виділяється вправі вимагати, щоб співвласники забрали його частку та виплатили йому компенсацію. Розмір компенсації визначатиме вже суд. Цей спосіб зручний тим, що не вимагає згоди всіх співвласників, проте має 2 непереборні труднощі:

Потрібна незалежна оцінка квартири експертом.
Отримання грошей розтягнеться надовго, тому що стягнення боргу з людини, яка не бажає платити, процедура дуже непроста.

Продаж частки у квартирі, якщо співвласник – неповнолітній

Труднощі можуть виникнути і в тому випадку, якщо серед співвласників є дитина віком до 18 років. У цьому випадку будь-які угоди, що стосуються інтересів неповнолітнього, потребують додаткового узгодження з місцевим органом опіки. Без цього продаж частки легко може бути визнаний незаконним.

Це правило не стосується лише тих випадків, коли в результаті запланованої угоди частка, що припадає на дитину, збільшується. Однак у разі, якщо батьки чи особи, їх заміщають, планують продаж частки дитини на квартирі, згода уповноваженого органу обов'язково. Воно ж може бути отримане лише в тому випадку, якщо будуть гарантії того, що:

дитина придбає велику чи рівну частку у новій квартирі;
або належні дитині за частку кошти будуть покладені на депозит, розпорядитися яким зможе тільки він сам після досягнення повноліття.

Приватизація майна дозволяє отримати у власність землю, будинок, квартиру та інші об'єкти житлового фонду. Квартира, що приватизується на кількох мешканців, є частиною часткової власності кожного. Своєю часткою можна розпорядитися як завгодно, навіть продати. Існує кілька способів реалізації приватизованої квартири, яка перебуває у частковій власності. Усі вони законні, але оформлення має деякі нюанси, про які потрібно знати.

Чи можна продати кімнату, частину, частку у приватизованій квартирі

Найчастіше приватизація тягне рівний розподіл часток між учасниками процесу: дітьми, батьками та іншими членами сім'ї. Частки виражаються дрібним числом, наприклад, 1/2, 1/3, але можуть бути виділені в натурі, якщо дозволяють габарити квартири. Нерівність часток прописується в угоді сторін.

Взаємини учасників регламентуються гол. 16 ЦК України. Відповідно до ст. 246 ГК РФ, за згодою інших мешканців пайовик має право здійснити угоди зі своєю частиною квартири:

надати її у тимчасове користування;
продати;
подарувати чи розпорядитися іншим чином.

Продаж частки приватизованої квартири здійснюється за дотримання переважного права купівлі (ст. 250 ЦК України).

Не варто плутати поняття «спільної» та «часткової» власності. При режимі спільного володіння (наприклад, якщо майно нажите у шлюбі), може йтися про . Процес поділу є окремою процедурою, яка може відбуватися у погоджувальному чи судовому порядку.

Покупець зобов'язаний повідомити решту власників про намір реалізувати нерухомість, вказавши її вартість. Згодом не можна продати частку третім особам за ціною, нижчою від зазначеної в повідомленні.

Пайовики мають переважне право купівлі.Вони можуть обміркувати пропозицію протягом 1-го місяця, після чого висловити свою згоду чи незгоду.

Виявивши бажання оформити договір купівлі-продажу, інший пайовик стає першочерговим претендентом на купівлю. У разі відмови продавець може продати майно третім особам.

Насправді все складніше. Пайовики можуть бути не згодні з продажем і уникати отримання повідомлення, або інші учасники приватизації попросять знизити ціну, оформити дарчу, а можливо частка взагалі «висітиме мертвим вантажем», який не виходить вигідно продати. Вихід знайдеться, якщо знати можливі варіанти продажу частки приватизованої квартири.

Законні схеми та способи

Існує 3 законні способи продажу часткиприватизованої квартири, які не йдуть урозріз із положеннями законодавства. Можна взяти будь-який із них на озброєння.

Продаж через дарування

Пайовик має право оформити частину, що належить йому, у дар. Суть методу полягає в тому, що частину своєї частки продавець оформляє у дарунок родичу чи третій особі. Той, у свою чергу, стає пайовиком. Потім продавець може виставити частину, що залишилася на продаж, обдарований набуде право переважної покупки.

Плануючи угоду, необхідно врахувати деякі нюанси:

Дарувальником може бути малолітня дитина, і навіть громадянин, визнаний недієздатним (ст. 575 ДК РФ).
Заборонено дарування на користь працівників освітніх та медичних установ та аналогічних організацій (для сиріт, недієздатних громадян); осіб, які заміщають державні посади.

Дарування не зобов'язує повідомляти інших родичів про процедуру, їхня згода не буде потрібна.

Особлива увага приділяється правильності складання дарчої, інакше правочин може бути визнаний удаваним. Основні вимоги:

перерахувати в дарчій всіх співвласників квартири, розмір належних їм часток;
вказати, хто прописаний (зареєстрований) у квартирі;
вказати підстави, якими частка належить дарувальнику;
позначити розмір частки, що передається в дар;
якщо у власника є дружина - додати документ про її згоду на правочин.

Хоча дарування - безоплатна угода, в дарчій вказується вартість частки. Від її розміру розраховується податок, який дорівнює 13% для резидентів країни та 30% – для нерезидентів.

До переліку осіб, звільнених від сплати податку, входять (ст. 217 НК РФ):

подружжя;
діти;
сестри та братися (повнорідні та єдинокровні);
дідусі та бабусі;
онуки (повнорідні та неповнорідні).

Сплата податку обов'язкова, інакше можливе накладення штрафу.

Угода законна, прозора. Як альтернатива може бути оформлена дарча на всю частку, а гроші будуть отримані з банківського осередку.

приклад.Пайовиками в приватизованій квартирі є громадянка М., законний чоловік Р., дочка А (по 1/3 кожному). М. вирішила розлучитися з чоловіком і оформити поділ майна. Чоловік попросив цього не робити, а продати частку його матері за суму, нижчу за ринкову, адже реалізувати частину квартири сторонній людині важко. М. погодилася, але дочка висловила невдоволення і стала чинити опір продажу. Тоді М. оформила на свекруху дарувальну на 1/6 квартири (половину від своєї частки), і вона стала співвласником, що має право на першочергове право купівлі. Чоловік поклав на рахунок дружині обіцяну суму за частину майна, що реалізується.

Продаж через заставу

Такий спосіб застосовується, коли продати частку не вдається. Механізм простий: власник оформляє кредит у сумі, наближену вартості частки.

Відчуження квартири як заставу на користь банку відбувається у таких випадках:

при невиконанні зобов'язань з оплати кредиту не менше, ніж у протягом 3 місяців;
сума боргу має бути не меншою ніж 5% від вартостізаставного майна (ст. 348 ЦК України).

Часто власники цікавляться, як можна «провернути» угоду із заставою, якщо майно є єдиним місцем проживання. Щодо цього можна не хвилюватися: банк забере частку, незважаючи на те, що власнику не буде де жити (ст. 446 ЦПК РФ).

приклад.Громадянин С. марно намагався продати свою частку квартири. Він вирішив піти на хитрість: узяв у банку кредит на купівлю обладнання для хлібопекарні вартістю 600 тис. руб., Оформивши свою частку як заставне майно. Банк схвалив кредит, оскільки вартість частки становила 780 тис. руб. Надалі С. не вносив гроші згідно з графіком погашення заборгованості, і право власності на майно перейшло банку. С. саме цього й хотів: він реалізував нерухомість та став власником пекарні.

Простий продаж

Відповідно до ст. 549 ГК РФ, продаж частки майна здійснюється шляхом підписання відповідного договору.Необхідно заручитися згодою інших пайовиків та здійснити угоду.

приклад.Квартира знаходилася у частковій власності у 3 людей: громадянки М., її брата та сестри. Брат у квартирі не проживав. М. вирішила продати свою частку племіннику та повідомила про це брата. Останній виявив свою згоду письмово, тож угоду здійснили до закінчення місячного терміну.

Як продати приватизовану квартиру з частками за згодою?

Для продажу частки приватизованої квартири необхідно, щоб усі пайовики були належним чином оповіщені.

Порядок та етапи

Продаж частки квартири складатиметься з наступних етапів:

Отримання витягу з ЄДРН. Документ підтверджує факт приватизації нерухомості.
Визначення ринкової вартості майна.
Надсилання на адресу інших пайовиків письмових сповіщень про намір продати частку. У них має бути зазначена ціна майна.
Очікування періоду, що дорівнює 1 місяці для отримання відповідей. Якщо пайовики висловлять згоду у письмовій формі раніше, можна оформлювати договір.
Укладання договору купівлі-продажу під керівництвом юриста.
Звернення до нотаріуса з другою стороною правочину для підписання договору.
Оформлення акта приймання-передачі.
Проведення реєстрації договору в Росреєстрі.

До процесу залучені усі співучасники.

Процедура та процес

Кожен із етапів має деякі нюанси:

Потрібно провести оцінку майна, адже у повідомленні власникам має бути зазначена конкретна сума, нижче за яку частку реалізовувати заборонено. Потрібно приготуватися до того, що частка коштуватиме менше, ніж можна було б виручити під час продажу цілої квартири. На ціну впливають чинники: кількість кімнат, площа житла, розташування, кількість содольщиков.
Надіслати кожному із співвласників лист із повідомленням.З моменту отримання оповіщення пайовики повинні вирішити, чи купувати їм майно або надати таку можливість третім особам. Ідеальний варіант – отримати від кожного нотаріально засвідчені відмови від частки. Це буде гарантією, що співвласники не передумають і не захочуть оскаржити угоду.
Укласти договір.У документі зазначається розмір частки, її вартість, порядок взаєморозрахунків, санкції за невиконання зобов'язань.
Внести запис про продаж у ЄДРП.Видача відповідної виписки.

Законом передбачено оповіщення пайовика про продаж, проте якщо він проти, не має наміру купувати майно, це не може зупинити передачу частини приватизованої квартири третім особам. Заборонити продаж пайовик не уповноважений.

приклад.Двом братам та сестрі дісталася у спадок квартира. Кожен із них був власником 1/3 частки. Один із братів гостро потребував грошей і вирішив продати свою частку. Він повідомив про це решту мешканців, і сестра виявила бажання зробити викуп. Родичі уклали відповідний договір і звернулися до нотаріуса. Після реєстрації переходу права власності сестра стала власницею 2/3 квартири.

Як продати приватизовану частку у квартирі без згоди?

Небажання погоджуватися з передачею частки квартири в чужі руки можна пояснити, адже в ній може оселитися непорядна людина, шахрай. Іноді содольщики перешкоджають продажу, але позбутися нерухомості можна, діючи за законом.

Порядок та етапи

Необхідно діяти так:

Обговорити з рештою пайовиків продаж майна. Направити на їхню адресу лист із повідомленням про реалізацію частки.
Дочекатися терміну ухвалення ними рішення.
Оформити договір купівлі-продажу із третьою особою.
Оформити акт приймання-передачі майна.
Зареєструвати право власності у Росреєстрі.

За сприяння нотаріуса оскаржити угоду буде складніше.

Процедура та процес

Незгода на викуп частки може бути в письмовій формі або виражатися в небажанні підписати повідомлення про отримання документа. У разі відмови прийняти лист, листоноша направить його на пошту, де він перебуватиме 30 днів.Пайовик отримає про це відповідне повідомлення. Якщо у нього не буде вагомих причин не отримати листа, дії пайовика розцінюються як відмова від покупки.

Обов'язок повідомити може взяти він нотаріус. Він оформить документ, який підтверджує, що спроби провести повідомлення проводились, але позитивного результату не досягнуто.

приклад.Громадянка Л. вирішила продати частку у квартирі, де не проживала. Вона направила на адресу іншого пайовика - громадянина П. повідомлення, але останній відмовився відкрити листоноші двері, і лист повернувся до поштового відділення з позначкою «тимчасова відсутність адресата». П. було виписано повідомлення про отримання листа, і міг забрати повідомлення протягом 30 днів. Пайовик за листом не прийшов, повідомлення повернулося громадянці Л. У цьому випадку Л. може продати частку третій особі, оскільки нею не було порушено правил відчуження частки майна. Неприйняття повідомлення може бути підставою для перекладу права продажу, якщо адресат доведе (ст. 56 ЦК України), що відсутність факту вручення відбулося за незалежними від нього обставинами. Листоноша залишив повідомлення про наявність листа на пошті, а отже, пайовик мав його отримати. Він не перебував у відрядженні, не перебував у виправній установі, лікарні та міг ознайомитися з листом.

Буває інша ситуація: пайовики на продаж не згодні у зв'язку з неприйнятними для них умовами, або ж купи частку бажає кілька мешканців. Тоді необхідно:

Виділити частку у натурі для безперешкодного продажу.Габарити квартир, як правило, не дозволяють визначити частину м2.
Звернутися до суду з проханням виплати компенсації у рахунок нереалізованої частки.Суму визначить суддя.

У цьому випадку виплата компенсації може розтягнутися на роки.

Особливості продажу, якщо є неповнолітні діти

На варті інтересів неповнолітніх стоять органи опіки та піклування. Продаж частки квартири, де зареєстрована дитина, можливий лише за умови: неповнолітньому будуть запропоновані умови не гірші за ті, що були раніше.

Органи опіки з'ясовують, чи не менша частка, яку виділяє неповнолітня в новому об'єкті нерухомості, ніж була раніше. Якщо отримувана частка буде дешевшою, продавець вносить різницю на депозитний рахунок дитини, якою останній зможе скористатися після досягнення повноліття.

приклад.Громадянин І. проживав з 6-річною донькою та другою дружиною в 1-кімнатній у квартирі, яка належала йому, дружині та дитині на правах часткової власності (по 1/3 кожному). Чоловік вирішив продати квартиру та купити нову – 3-кімнатну з більшою площею, при цьому оформити на дитину 1/3 майна. Він звернувся до органів опіки. Представники ОВП з'ясували, що у новій квартирі дитині належить на 30м2 більше, ніж було раніше. Інфраструктура нового району більш розвинена. ООП дали дозвіл на угоду.

Складнощі та нюанси

Під час продажу частки власник відчуває залежність від інших і стикається з низкою складнощів:

Основна проблема пов'язані з отриманням згоди в інших пайовиків. Рекомендується обговорити продаж, пояснити необхідність угоди.
Ціна може бути змінена. При погіршенні життєвих обставин пайовик не зможе підвищити ціну на майно.
Продаж частки – знахідка для нечесних ріелторів. Інші пайовики можуть постраждати, якщо в особі продавця виявиться третя особа, мета якої - вижити інших та заволодіти квартирою.

Плануючи угоду, необхідно обміркувати, чи не поспішне рішення, адже набагато вигідніше домовитися з іншими пайовиками, продати квартиру цілком і поділити дохід.

Як визнати продаж частки у квартирі незаконним?

Якщо порядок оформлення продажу нерухомості, що перебуває у спільній частковій власності, порушено, є шанс визнати правочин незаконним. Це можливо, якщо не дотримано правило переважної покупки (ст. 250 ЦК України). За відсутності відповідного повідомлення про продаж потенційний покупець із числа співвласників має право звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав покупця. На це надається термін, що дорівнює 3 місяцямз моменту укладання угоди чи часу, коли співвласник дізнався про порушення своїх прав.

Подавати позов про визнання угоди недійсною необачно, оскільки суд може розцінити ситуацію на користь заявника. А за позовом про переведення права купівлі, підкріпленого доказами наміру придбати частку, найімовірніше ухвалення позитивного рішення.

У суді доведеться довести, що сповіщення про продаж не надходило, відмова від придбання не була написана.

Також для більшого переконання необхідно внести на депозитний рахунок судового органу суму, що дорівнює сумі за договором купівлі-продажу. Після отримання права покупця у судовому порядку гроші з депозитного рахунку перенаправлять продавцеві частки.

приклад.Громадянин С. звернувся до суду з позовом із метою отримання прав покупця. У матеріалах справи було зазначено, що другий власник ½ квартири – громадянка М. продала свою частку, не повідомивши співвласника – колишнього чоловіка (С.). Заявник був готовий викупити частку.

М. вказала, що надсилала листа з повідомленням колишньому чоловікові на адресу його співмешканки, оскільки С. у квартирі не проживає, і повідомити особисто про продаж вона його не могла. У свідка закликали громадянку І. - співмешканку С., але виявилося, що на дату відправки повідомлення і пізніше він проживав у своєї матері в іншому місті, і лист отримати не міг.

На доказ наміру купити частку колишньої дружини С. поклав на рахунок суду суму, зазначену у договорі продажу майна. Оскільки С. не знав про реалізацію частки, але готовий її купити, суд виніс рішення про переведення на нього прав покупця.

Продаж частки пов'язана з низкою незручностей, оскільки доводиться узгоджувати кожен крок з іншими власниками. Сумніваєтеся, як продати частку приватизованої квартири за згодою чи без згоди пайовиків? Не знаєте, чи можна оформити угоду, якщо у приватизації взяли участь неповнолітні? Зверніться до юриста сайту сайт за безкоштовною консультацією та дізнайтесь, яким способом можна законно продати частку в квартирі та уникнути необхідності отримувати згоду співдольників.

Квартирою, яка перебуває у частковій власності, неприпустимо розпоряджатися на свій розсуд. І продаж частки може супроводжуватися деякими труднощами, що з розбіжностями між її власниками. Частою причиною судових розглядів є відмова від поділу майна! Тому що в приватизованій квартирі немає чіткого поділу на кімнати між усіма власниками мешкаючих у ній.

Через такі зволікання та труднощі у досягненні компромісу між власниками виникають проблеми з продажем своєї частини у спільній частковій власності. Далі з'ясуємо: "Чи можна продати частку без згоди інших?" та «Як це зробити у 2019 році законним шляхом?».

Що таке частка у квартирі?

Майно може належати двом чи декільком особам. Ця власність по праву вважається спільною. При виділенні конкретних часток вона визнається частковою, без виділення - спільною.

Приватизовані квартири є спільною власністю всіх учасників приватизації, але за бажанням можна виділити та зареєструвати конкретну частку для кожного окремо. Єдина проблема полягає в тому, що в натурі цю частку визначити неможливо, оскільки вхід до квартири один і виділити межі пайового володіння ніяк не вийде. Це означає, частка – лише юридичне поняття.

Можна отримати частку в житловій нерухомості та іншими способами:

прийняти в дар чи успадкувати;
виділити при розлученні.

Кожен власник має право користуватися квартирою, не порушуючи прав інших співвласників.

Законодавча база

Поняття пайової та спільної власності дається у статті 244 Цивільного Кодексу РФ.

Пункт 1 статті 250 ЦК говорить про те, що всі власники часток у квартирі мають переважне право на рівних умовах і за тією самою ціною викупити частку в одного із співвласників.

Це означає, що з наміром продати свою частку, громадянин зобов'язаний письмово сповістити про це інших власників.

У листі викласти ціну та інші умови. На роздуми приділяється місяць. Якщо протягом цього часу ніхто не висловлює наміру викупити частку, то продавець має право здійснити угоду з нею та продати будь-кому.

Важливо!Відмову від придбання, співвласники мають оформити письмово.

У пункті 2 статті 250 ЦК зазначено, що за наявності письмової відмови всіх власників до закінчення місячного строку частка у квартирі може бути продана раніше.

Порушення цього етапу може спричинити судові позови з іншими власниками часток, що стане неприємним моментом, як для продавця, так і покупця. Про такі наслідки має роз'яснити нотаріус під час оформлення договору купівлі-продажу.

Відповідно до пункту 3 ст. 250 ЦК, інші співвласники, дізнавшись про порушені права, мають можливість у тримісячний термін звернутися до суду та вимагати переходу до них прав на продану частку. У неприємній ситуації виявиться людина, яка купила частину приміщення, оскільки суд винесе рішення про те, що в договорі купівлі-продажу покупцем має стати особа, яка звернулася з позовом. При цьому угода не скасовується.

Дотримуючись пункту 1 статті 42 Федерального закону від 13.07.2015 р. № 218-ФЗ процедура відчуження частки, яка перебуває у спільній власності, обов'язково має засвідчуватися нотаріально.

Як можна продати частку у квартирі, якщо інший власник проти?

Бувають випадки, коли один із власників бажає продати свою частку, але другий категорично проти цього. Перший чинить законно, намагаючись вручити повідомлення про свій намір, але другий навіть прийняти його відмовляється. Тим самим не даючи можливості дотриматись усього порядку законодавства.

Варіант 1. Вдатися до судового розгляду. Сторона, яка бажає продати частку, має грамотно та мотивовано викласти причину продажу. Можливо, це небажання спільно проживати з другим власником чи фінансовою необхідністю.

Суд всебічно вивчить усі матеріали справи та ухвалить рішення, зіставивши супутні обставини. У тому числі враховуються і розміри часток у майні кожного. У результаті суд може зобов'язати продати свою частку незгодного співвласника іншому, якщо в нього є фінансові можливості. Але якщо він проживає в цій квартирі постійно, то змусити його продати свою частку не може навіть суд.

Варіант 2.Однак, якщо другий власник проти продажу та категоричний у цьому питанні, можна скористатися іншим законним шляхом – продати частку, оформивши договір дарування, гроші отримати за розпискою. В цьому випадку жодної згоди інших співвласників не потрібно. При цьому дарувати можна абсолютно будь-кому.

Але існують ризики:

можна залишитись без грошей, т.к. частка передається у безоплатне користування;
угода може визнатися уявною та скасована судом, у разі якщо буде доведено факт передачі грошей.

Варіант 3.Не знадобиться згода і у разі укладання договору позики. Сенс полягає в наступному: продавець бере в борг кошти, залишаючи частку у квартирі у заставу. Потім укладають «Угоду про відступне» і закладена частка у квартирі переходить у рахунок її погашення.

Покрокова інструкція з продажу частки у квартирі

Щоб уникнути неприємних наслідків угоди з часткою у спільній власності, необхідно дотримуватися всіх правових моментів і дотримуватися певного алгоритму дій.

Крок 1.Повідомити всіх співвласників письмово про намір продати свою частину власності (частки) з метою дізнатися про їхні наміри щодо бажання придбати її.

Крок 2Упорядкування договору купівлі-продажу, і навіть акта прийому-передачі частки.

Після того, як знайдено покупця, укладається договір угоди, в якому обов'язково має бути інформація:

про учасників із зазначенням паспортних даних;
про ціну;
про предмет угоди. Тут вказується розмір частки та дані самого об'єкта (адреса, кількість кімнат, загальна та житлова площа).

Договір купівлі-продажу підлягає обов'язковому засвідченню нотаріуса. Сторонами підписується передавальний акт, що є додатком до договору.

Крок 3Реєстрація переходу права власності.

Для реєстрації необхідно звернутися до Росреєстру або багатофункціонального центру з пакетом документів:

заява на державну реєстрацію права власності на частку у житловому приміщенні від кожної із сторін угоди – заповнюється на місці;
оригінали договорів та актів передачі у трьох примірниках, завірені нотаріусом;
підтвердження того, що всі інші власники пайового майна сповіщені і, за наявності, їх письмові відмови від викупу частки;
паспорти сторін угоди;
якщо часткою володів неповнолітній, то згоду від органу опіки та піклування на розпорядження їй;
сплатити держмито та додати квитанцію до пакету документів.

Квитанцію пред'являти не обов'язково, але якщо інформація про сплату не опиниться в інформаційній системі протягом 5 днів з дати подання документів до реєструючого органу, він поверне їх без розгляду.

Зверніть увагу на той факт, що Податковим кодексом встановлені терміни, не менше яких квартира чи частка в ній повинні бути у власності, щоб не сплачувати податок з доходу від продажу. Він складає:

не менше 3 років, якщо частку придбано до 1 січня 2016 року,
щонайменше 5 років у разі придбання у власність після 1 січня 2016 року.

На закінчення хочеться відзначити, що угоди з частками в житловій нерухомості відрізняються від угод із спільною власністю тим, що бажаючий продати свою частку співвласник зобов'язаний сповіщати інших про свій намір. У разі зневаги це може спричинити судові позови та перехід права власності на частку до позивача. Ще одним важливим моментом є обов'язкове нотаріальне посвідчення угоди.

Часто люди стикаються з необхідністю продати частку в квартирі. Нерідко у разі власник відчуває розгубленість, виникають питання «що робити» і «як правильно». Угода з продажу частки відрізняється від продажу цілої квартири, і тут необхідно прояснити, про які відмінності необхідно знати власнику, який вирішив продати частку в квартирі. Адже, як і в будь-якій іншій угоді, важливо не допустити помилок. У цій статті розберемося, як правильно оформити документи на квартиру, як не переплатити податки та як уникнути труднощів.

Які проблеми можуть виникнути під час продажу частки в квартирі.

Пайова власність - досить часте явище в нашій країні.

Поділ квартири на частки може статися через приватизацію на всіх зареєстрованих осіб у квартирі, при поділі квартири після розлучення, а також при оформленні спадщини на кількох спадкоємців. Але стандартну квартиру не можна поділити на кілька частин фізично. Наприклад, чотирикімнатна квартира може бути розділена на 4 однокімнатні, і частки в ній виділяються лише юридично, тобто спільні двері, спільна кухня, спільна ванна кімната і т.д.

Відповідно, при продажу виникає низка проблем:

1) Важко знайти покупця на таку нерухомість, адже далеко не кожна людина згодна ділити квартиру зі сторонніми людьми. А дуже часто буває так, що пайовою власністю є комунальні квартири, або навіть цілі квартири в гуртожитку.

2) Друга проблема – інші власники мають переважне право купівлі частки у квартирі. Тобто, щоб продати частку, яка належить вам, необхідно отримати від них відмову, а вже потім продавати стороннім особам. Даний порядок ніколи не можна порушувати, оскільки інші власники можуть легко оскаржити угоду через суд, і проблем буде значно більше.

Отже, як правильно продати частку у квартирі?

Перше – це виділення частки. Щоб продати свою частку, необхідно виконати низку процедур. Після проведення приватизації кожному із співвласників належить певна частка. Вона може бути виражена дрібно (наприклад, 1/2). Якщо ж говорити про частку «в натурі», тобто «живу» частку, зазвичай, якщо є можливість, кожній людині належить одна з кімнат, а приміщеннями загального користування вони володіють самостійно. Тобто кімната своя, але кухня, коридор та комора – спільні, бо поділити їх фізично не можна.

Оформлення процедури виділення частки.

Виділення частки оформляється нотаріально. Жодні усні домовленості юридичної сили не мають. До того ж, якщо співвласники не дійдуть спільного рішення, це питання вирішується через суд. Як правило, позов подає той власник, який бажає провести процедуру виділення частки, але йому в цьому перешкоджають інші власники, і виникає судовий позов, який може затягтися до півроку, іноді довше.

Наступний етап – це продаж частини квартири.

Після виділення частки, господар має право вже її продавати, але перед тим як це зробити, необхідно запропонувати здійснити викуп своєї частини всім іншим власникам квартири. За законом, перед тим, як продати частку в квартирі, іншим господарям обов'язково потрібно направити письмові повідомлення з пропозицією здійснити покупку. Тобто співвласники в даному випадку мають право переважної покупки. І якщо вони відмовляються – продаєте стороннім особам.

Ще один варіант - дарчість замість договору купівлі-продажу.

Деякі продавці наважуються на таку хитрість. І щоб не проводити процедуру сповіщення сусідів про пропозицію покупки, вони просто оформлюють дарування. При цьому типі угод, повідомлення сусідів робити зовсім не обов'язково, та й саме оформлення вийде дешевше та пройде швидше.

Варто відзначити, що розпорядитися своєю часткою можна, навіть якщо це не ізольована кімната. Тобто теоретично людина має право продати частку в однокімнатній квартирі. Закон не забороняє здійснювати подібні угоди, але на практиці здійснити таку операцію досить важко, та й ціна таких квадратних метрів буде суто символічною, оскільки навряд чи хтось прийде і скаже «хочу частку в однокімнатній квартирі», щоб просто нею володіти. У такому випадку, краще домовлятися з іншим співвласником про продаж нерухомості або запропонувати йому викупити вашу частку. Але якщо ваш сусід не погодиться, доведеться вирішувати проблему через суд. Це складно, але можливо.

Підводні камені

У процесі продажу частки можна зіткнутися з великою кількістю проблем. Насамперед це пов'язано з нерозумінням сусідів, решти власником квартири. Наприклад, вони можуть ухилятися від отримання листа-повідомлення про продаж частки, а без їх письмової згоди, провести реєстрацію угоди неможливо. На жаль, у Цивільному кодексі нічого не йдеться про те, що робити, якщо сусіди не йдуть на зустріч. У результаті це дозволяється лише у судовому порядку, виходячи з закону.

Примітно, що зобов'язати продати частку в квартирі інших співвласників не можна. Посягання на приватну власність інших осіб - це кримінальне діяння. Тому домовитися про викуп вами часткою інших власників можна лише полюбовно. Бувають, в принципі, такі ситуації, коли викупити запропоновану частку захочуть одразу кілька співвласників. Якщо таке трапляється, продавець сам може вибирати, кому з них передавати свою частку.

Залишається порадити власникам часток у квартирах намагатися підтримувати теплі стосунки з сусідами – рештою власників. Адже якщо одного разу ви захочете продати свою частку, це набагато полегшить вам завдання.