Земли для сельскохозяйственного использования. О видах разрешенного использования земель сельхозназначения

Понятие земель сельскохозяйственного назначения

В пределах ст.7 Земельного кодекса РФ законодатель выделил 6 категорий земель согласно их целевому назначению и отдельно - земли запаса. Некоторые земли (поселений, транспорта, обороны) используются человеком в качестве пространственного базиса для размещения зданий, имущественных комплексов предприятий, инженерной инфраструктуры и других объектов. Они подвергаются наибольшему антропогенному влиянию.

Другие земли (особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда) сохранили явственную связь с природой. Они используются преимущественно для организации рационального использования природных ресурсов, охраны окружающей среды и рекреационных целей.

И только сельскохозяйственные земли непосредственно используются для выращивания сельскохозяйственной продукции, являясь незаменимым средством ее производства. Земли сельхозназначения по праву считаются стратегическим объектом жизнедеятельности, основой экономического и экологического благополучия страны, каждого региона и муниципалитета в отдельности.

Определение сельскохозяйственных земель содержится в п. 1 ст. 77 ЗК РФ.

Ими признаются участки за чертой населенных пунктов, уже используемые для ведения сельского хозяйства или предназначенные для этой цели. Специфика правового режима земель сельского хозяйства обусловлена их целевым назначением, использованием для выращивания растений, разведения домашних животных, птицеводства.

Отличительным признаком земель рассматриваемой категории признается плодородие почв. Однако нельзя забывать, что часть земель сельскохозяйственного назначения используется для реализации второстепенных задач - размещения хозяйственных построек, защитных насаждений и пр.

Законодатель использует в нормативных актах такие категории как «земли сельхозназначения» и «земли сельхозиспользования». Их логический объем не одинаков. Можно утверждать, что:

• земли сельхозназначения - это составная часть земельного фонда России, выделенная в самостоятельную категорию согласно специфическому целевому назначению;
• земли сельхозиспользования - совокупность участков из состава земель промышленности, поселений и любых других категорий, по признаку основного хозяйственного назначения используемых в качестве сельхозугодий.

Попеременно, используя каждый из этих терминов, законодатель распространяет регуляторное влияние предписаний земельного законодательства на те или иные правоотношения.

Виды земель сельскохозяйственного назначения

Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:

• пашни;
• территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
• залежи;
• пастбища;
• сенокосы.

Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.

Часть сельхозземель используется для размещения вспомогательных объектов, напрямую не связанных с выращиванием сельскохозяйственной продукции. Такие земли заняты:

• внутрихозяйственными путями сообщения;
• мелиоративными, инженерными системами;
• замкнутыми водоемами;
• коммуникациями;
• древесно-кустарниковыми насаждениями, защищающими сельхозугодья от вымывания, выдувания, дорожной пыли и подобного (обычно высаживаются на крутых склонах, вдоль дорог и водоемов);
• стационарными (коровники, птицефермы, склады, элеваторы) и нестационарными (теплицы, навесы) сооружениями для нужд агропромышленного комплекса.

Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.

Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:

• граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
• физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
• крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
• коммерческие структуры;
• унитарные муниципальные и госпредприятия,
• потребительские кооперативы;
• религиозные организации;
• казачьи общества;
• опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
• общины коренных малочисленных народов.

Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.

Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.

Общие положения об использования земель сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.

Данные земли могут использоваться для:

• создания и развития личных подсобных хозяйств;
• огородничества;
• фермерства;
• садоводства;
• создания защитных лесных насаждений;
• животноводства;
• рыбоводства (аквакультуры);
• охотничьего хозяйства;
• выпаса скота;
• сенокошения;
• научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
• дачного строительства.

В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.

Участки земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от сел, не могут использоваться для целей, не связанных с хозяйствованием на земле.

Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.

В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.

Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.

Понятие рационального землепользования

Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:

• земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
• максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
• необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
• лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
• следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.

В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.

Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.

Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.

Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.

Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:

• Сохранение целевого использования участков сельхозназначения.

Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.

Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

• Установление граничной площади сельхозугодий, расположенных на территории муниципального района/округа, могущих находиться в собственности одного лица.

В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.

• Возможность установления минимальной площади участков сельхозназначения региональным законом.

Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.

• Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям.

Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.

• Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельхозугодий на случай их продажи.

Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.

Отчуждать участок по цене, равной или превышающей фигурирующую в уведомлении, продавец вправе на протяжении всего следующего года. Если это срок прошел, необходимо повторное уведомление.

Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, никчемен. Сегодня случаи использования публичными образованиями права приоритетного выкупа в России редки.

Глава III Федерального закона РФ № 101-ФЗ посвящена обороту долей в праве общей собственности на участки сельхозназначения. Законодатель не решился императивно установить минимальные площади участков сельхозназначения для обеспечения рационального землепользования и планирования мероприятий по поддержанию и восстановлению плодородия почв. Однако он разными способами предотвращает их дробление.

Одним из них можно считать признание оборотоспособности долей без выделения участков в натуре. Долю можно продать, подарить, обменять, передать в залог или ипотеку. Сложилась судебная практика, в рамках которой собственникам малозначимых долей сельскохозяйственных участков судьи отказывали в выделении доли, назначая соразмерную компенсацию.

Разрешенное использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли в РФ поделены на категории. В пределах каждой категории выделяют подгруппы, которым характерны собственные виды использования. Параметры дозволенного землепользования устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны, применительно к землям сельхозназначения - с учетом дифференциации почв по плодородию и продуктивности (эти параметры устанавливаются путем бонитировки).

Учитывая значимость земель сельхозназначения для государства и общества, обусловленную их плодородностью, основным видом разрешенного использования сельскохозяйственных земель должно быть хозяйствование на земле, производство сельхозпродукции. Осуществление вспомогательной деятельности и размещение производственной инфраструктуры на таких землях разрешается в порядке исключения при условии одновременного ведения натурального сельского хозяйства.

Осуществление условно допустимых видов деятельности (рыболовство, туризм, рекреация) допускается при условии, что это не мешает ведению сельскохозяйственного производства, его логистическому и инфраструктурному обеспечению.

Для земель сельского хозяйства (как и для земель населенных пунктов) актуально зонирование. Землеустроительные работы проводятся на уровне муниципалитетов и регионов. Местными властями зачастую разрабатываются классификаторы видов разрешенного использования земель сельхозназначения.

Таким образом, собственник земель ограничен в способах использования принадлежащих ему земель не только целевым назначением, но и видами разрешенного использования, установленными местными властями. Также стоит учесть, что установление вида разрешенного использования, не характерного для сельскохозяйственных земель, требует смены целевого назначения.

Это возможно по решению компетентного органа после проведения надлежащих землеустроительных и кадастровых работ при условии обоснования необходимости такого изменения. Сведения о смене разрешенных видов использования вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения

Обычно государство не вмешивается в вопросы реализации собственникам принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению законно приобретенным имуществом. Ненужную вещь можно отложить на потом, сломать или выкинуть. Но земли - это народное достояние, ценное и охраняемое имущество.

По этой причине в рамках Гражданского кодекса России законодатель установил возможность принудительного прекращения права собственности в случаях:

• неиспользования земель (ст. 284);
• ненадлежащего или нецелевого использования (ст. 285).

Положения названных статей являются общими и могут применяться к землям разного целевого назначения. Однако для сельхозземель они особо актуальны. Дело в том, что неиспользование пахотных земель (прекращение их обработки, полива, мелиоративных работ) само по себе может нанести неисправимый вред.

Земли могут истощиться, высохнуть, заболотится, зарасти древесной растительностью, быть заселенными вредителями. Приведение таких земель в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению, может быть утруднено и связано со значительными расходами.

Изъятие неиспользуемых участков возможно, если их целевое назначение связано с сельским хозяйством или строительством. Основанием изъятия признается неиспользование в течение 3 лет.

Использование не по назначению может заключаться в самовольной застройке, складировании стройматериалов или мусора, устройстве автостоянки. Срока длительности правонарушения не оговорено. Это означает, что компетентному органу достаточно установить факт ненадлежащего использования участка.

Случается, что земля используется по назначению, однако с нарушением принципов рационального землепользования, что приводит к истощению слоя гумуса, эрозии, иссушению или заболачиванию. Кроме того, возможна излишняя интенсификация использования земель - внесение множества удобрений, пестицидов, химикатов для повышения урожайности. Это может послужить основанием для изъятия земель по мотивам причинения вреда окружающей среде.

Порядок изъятия оговорен ст. 286 ГК РФ.

Компетентный орган принимает административное решение об изъятии. Если собственник согласен, участок продается с торгов, если же нет, то компетентный орган обращается в суд.

Примечательно, что факт изъятия не исключает возложение на правонарушителя обязательств компенсировать вред, причиненный его неправомерными действиями. Кодексом об административных правонарушениях оговорена ответственность за нецелевое использование участков в форме внушительного штрафа.

Для граждан максимальная сумма составляет 1%, для организаций - 2% кадастровой стоимости участка. При этом сумма штрафа для граждан не может быть меньшей 10 тыс. руб., для организаций - 100 тыс. руб.

Земля относится к одним из самых значимых вопросов в жизни людей, особенно людей, посещающих наш портал. Начнём разговор от простых понятий к сложным, коснёмся вопроса категорий и видов разрешённого законодательством нашей страны использования земель.

По целевому назначению земли можно разделить на нижеследующие категории:

• земли с/х назначения;
• земли промышленности;
• земли населённых пунктов;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли водного фонда;
• земли лесного фонда;
• земли запаса.

Подобная дифференциация сделана для их охраны и применения только лишь по назначению, для того, чтобы сберечь начальные свойства участка. Из этого списка нас интересует только лишь земли сельхозназначения .

Всякая из приведённых выше семи категорий обладает свои подразделами - видами разрешённого применения. Всего их приблизительно 3000 подразделов, однако мы в этой статье рассмотрим только лишь самые известные, и касающиеся категорий земель поселений и сельхозназначения.

Земельные участки населённых пунктов имеют нижеследующие виды разрешённого использования:

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
• Дачное строительство (ДНП)
• Земли сельскохозяйственного назначения обладают следующими видами разрешённого использования:
• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
• Дачное строительство (ДНП)
• Садоводство (СНТ, СНП)

Как видно из ст. 78, 81 Земельного Кодекса, земли сельскохозяйственного назначения разрешено использовать:

• под ведение личного (подсобного) хозяйства;
• под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства;
• под дачное строительство;
• под садоводство;
• под огородничество;
• под животноводство;
• под производство сельскохозяйственной продукции;
• под прочие разновидности деятельности, которые связаны с сельским хозяйством.

Вид разрешённого применения земли обозначается в графе свидетельства о праве собственности, пункте контракта аренды и прочих документах, которые удостоверяют право на земельные участки, а также могут быть прописаны в правоустанавливающих актах на землю.

Земли такой категории прежде всего предопределены для выращивания ягодных, плодовых, овощных, бахчевых либо иных сельхоз. культур и картофеля. Помимо возделывания сельскохозяйственной продукции, все виды использования земель сельхозназначения предполагают право владельца земельного участка на его застройку, что зафиксировано ст. 263 Градостроительного Кодекса, ст. 40 Земельного Кодекса.

Закон позволяет сооружать на землях сельхозназначения , определённых для сельхозпроизводства и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, здания и сооружения, которые применяются для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции.

Земля под садоводческие, огороднические и дачные цели даётся с правом строительства жилого строения, хозпостроек и сооружений .

На личном подсобном земельном участке позволяется возведение жилого дома, бытовых, производственных и иных строений, зданий, сооружений.

Все-таки не следует забывать то, что конструирование любого объекта должно происходить в соответствии с планом зонирования территории и выполнением действующих норм и правил.

Строительство запрещено на землях сельхозназначения в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», в соответствии с которым полевые земельные участки употребляются только для производства сельхозпродукции.

При ограничениях и запретах в способах применения земельных участков в документы, которые удостоверяют право на земельный участок, вносится соответствующая запись, в качестве примера можно привести: «без права строительства строений и сооружений».

В соответствии со статьёй 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земель сельскохозяйственного назначения, вменяется в обязанность использовать землю в строгом соответствии с целевым назначением данной категории земель и видом разрешённого использования. Хозяйственная деятельность людей не должна причинять ущерб земле как природному объекту: служить преамбулой к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, повреждению, разрушению плодородного слоя почвы и прочим неблагоприятным (наносящим вред) воздействиям.

В случае ненадлежащего использования земли либо неиспользования в соответствии с целевым назначением в продолжение 3-х лет, земельный участок сельхозназначения принудительно может быть отобран у его собственника в судебном порядке.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земель определяет способ их использования, разшеренные виды деятельности и допустимые постройки.

Участки из состава земли сельскохозяйственного назначения, размещенные за пределами поселений, могут использоваться для реализации следующих целей:

1. Для сельскохозяйственного производства (в т. ч. - ведения крестьянского фермерского хозяйства). Осуществление сельскохозяйственного производства может производиться на сельхозугодьях - сенокосах и пастбищах, пашнях, садах и виноградниках, земельных залежах.
2. Для деятельности человека на земле, не связанной с производством.

Все виды разрешённого использования земель сельхозназначения определяются в соответствии с Классификатором, начавшим действовать с 2015 года. В документе каждому виду разрешенного использования присвоен свой код и дано описание:

1. Коды 1.2-1.6 Классификатора включают деятельность, связанную с выращиванием разных культур растениеводства:
   • зерновых и зернобобовых, кормовых, технических, масличных и пр.;
   • различных овощей - плодовых, бахчевых, луковичных, картофеля, в т. ч. - и в теплицах;
   • цветочных и лекарственных растений, чая;
   • многолетних плодовых и ягодных культур, винограда. Владелец садового участка может построить на нем индивидуальный жилой дом без права регистрации в жилище. Иногда добиться прописки можно через суд. На других землях с ВРИ «Садоводство» строительство жилого дома невозможно;
   • льна и конопли.
2. ВРИ по кодам 1.7-1.11 определяют направления деятельности по выращиванию продукции животноводства - крупного и мелкого рогатого скота (в т. ч. - и племенного), оленей, верблюдов, свиней, лошадей, пушных зверей, птицы, кормопроизводству. В рамках этого вида разрешенной деятельности включено и размещение ферм и других сооружений для нужд животноводства.
3. Занятие рыбоводством и пчеловодством. Здесь можно размещать здания и сооружения, необходимые для осуществления этой деятельности.
4. ВРИ «Научное обеспечение сельского хозяйства» подразумевает занятие селекцией растений и животных.
5. Деятельность по хранению и переработке продукции разрешается с размещением на таких землях зданий и других построек для использования при первичной и глубокой переработке растительной и животноводческой продукции.
6. Занятие ЛПХ (личным подсобным хозяйством). Владелец участка может построить на нем некапитальное строение (дом или гараж), но прав на регистрацию по адресу новостройки он не имеет. В отдельных случаях возвести капитальный дом можно, добившись разрешения местной администрации;
7. Занятие выращиванием и реализацией рассады и семян предполагает постройку необходимых сооружений.
8. Расположение технических построек с оборудованием для обеспечения нужд сельскохозяйственного производства.

Строительство жилых зданий на землях по этим видам разрешенного использования не предусмотрено. Капитальные производственные здания можно строить, имея разрешение на строительство. Некапитальные сооружения вспомогательного использования разрешено возводить без разрешения, но все здания и сооружения должны строиться с соблюдением градостроительных норм.

Земельным кодексом РФ (гл.14), ФЗ об ДНО (дачных некоммерческих объединениях) установлен порядок получения участка для дачного строительства. На нем необходимо вести дачное хозяйство и можно построить дом с регистрацией проживания в нем. Постройку на территории дачного объединения можно осуществить после утверждения проектной документации.

Смена одного вида разрешенного использования на иной происходит в соответствии с требованиями градостроительных регламентов.

Изменение ВРИ земель сельскохозяйственного назначения

Если собственник имеет земельный участок с несколькими видами разрешенного использования, он вправе выбрать любой вид без дополнительных разрешений. При возникновении необходимости смены вида разрешённого использования землевладелец должен инициировать процесс, обратившись в местную администрацию с ходатайством о рассмотрении вопроса на публичных слушаниях.

Процедура смены вида разрешенного использования прописана в Градостроительном кодексе России (ст. 39) и начинается с составления и подачи заявления в орган местного самоуправления. Документ адресуется председателю собрания представителей местного муниципального образования, а заявитель вписывает свои персональные (паспортные) данные, указывает адрес проживания (соответствующий регистрации), номер личного телефона.

Подача двух экземпляров заявления сопровождается приложением таких документов:

• свидетельства Росреестра о госрегистрации прав собственности (оригинала и копии);
• подлинника и копии правоустанавливающего документа (договора купли-продажи, дарения, свидетельства о наследовании участка);
• оригинала и копии кадастрового паспорта;
• ситуационного плана местности с расположением на нем участка заявителя;
• документа, удостоверяющий личность заинтересованного физического лица.

Передачу заявления и документов можно осуществлять лично, почтовым отправлением или через своего представителя. По прошествии 30 дней (при отсутствии публичных слушаний) или 60 дней (при их необходимости) глава администрации должен принять решение, удовлетворяющее заявителя, но может аргументировано отказать в смене вида разрешенного использования.

Если участок земли сельскохозяйственного назначения относится к сельхозугодьм, решение об изменении вида разрешенного использования этого участка принимаются только после перевода земельного участка в иную категорию.

Для осуществления процедуры нужно подать ходатайство и местный орган исполнительной власти, в котором указать адрес участка, наименование присвоенной и намечаемой к переводу категории и цель смены. Необходимыми документами, прилагаемыми к заявлению, являются:

• копия паспорта владельца участка;
• выписка из земельного Кадастра;
• правоустанавливающий документ;
• для арендатора - согласие правообладателя на изменение.

Изменение категории допускается в исключительных случаях, связанных с установлением или изменением черты населённых пунктов .

Нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «Для производства сельскохозяйственной продукции» или проведения иной деятельности в течение срока, предусмотренного ФЗ № 354/03.07.2016, влечет за собой наказание в виде выплаты административных штрафов. Их размер зависит от кадастровой стоимости и срока бездействия.

Максимально возможным наказанием для собственника земли сельхозназначения, не использующего 3 года участки по назначению, является их принудительное изъятие. Решение по такому делу выносит суд.

Сельскохозяйственная деятельность неразрывно связана с использованием земельных угодий для сельхоз целей. Надел можно иметь в собственности или долгосрочной аренде, но нужно знать целевое назначение земли, которое подчиняется определенной классификации виду разрешенного использования. От этого будет зависеть, какую деятельность не запрещено осуществлять на конкретном участке земли, чтобы избежать неприятных недоразумений.

Земли сельскохозяйственного назначения — это участки и территории всех границ населенных пунктов, используемых для потребностей ведения сельского хозяйства или схожих целей. В отличие от земель под сельхозиспользование, они предназначены для осуществления полного цикла выращивания и обработки продукции. Это позволяет строить на них склады для хранения продукции, собранной с полей, а также организовывать необходимую инфраструктуру.

Земельный кодекс РФ

Относительно земель сельхозназначения используется следующая нормативная база:

1. Понятие и назначение земель дается в Земельном Кодексе РФ ст. 77. Здесь указывается, что это категория угодий предназначена для ведения с/х, обработки, выращивания и хранения продукции. Поэтому допускается возведение соответствующих строений.
2. Правовое регулирование вопроса оборота земель сельхозназначения осуществляется по нормам Федерального Закона № 101. В нем устанавливаются правоотношения относительно распоряжения, использования земель этой категории, а также устанавливается ряд ограничений относительно их оборота.

Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2019 года

Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:

• разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
• создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
• ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.

К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:

• пашня;
• угодье для покосов и сенозаготовления;
• пастбище;
• лесополоса, за исключением лесного фонда;
• надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
• земля под многолетними насаждениями.

Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Все угодья разделяются на категории разрешенного использования. Приведем информацию в виде таблицы.

Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?

Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.

С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.

Штраф за нецелевое использование земельного участка

Для категории земель с/х назначения законодательство ограничивает разрешенное использование и, в случае его нарушения, предусматривает наказание в рамках КоАП. Таким образом, если владелец нарушил целевой характер использования, то на него налагается штраф:

• для физических лиц — 0,5-1 %, не свыше 10 тыс.руб.;
• для должностных лиц — 1-1,5 %, не свыше 20 тыс.руб.;
• для юридических лиц — 1,5-2 %, не свыше 100 тыс.руб.

При нанесении вреда экологии в результате нецелевого использования земель деяния виновного рассматриваются, как отягчающие, и применяется максимальный размер штрафа.

Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под ИЖС

Часто владельцы такой категории земель желают перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), чтобы можно было построить частный жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Это дает возможность также получить строению адрес и провести коммуникации. Но следует знать, что заявиться для перевода земли в другую категорию вправе только собственники. Арендаторам это запрещено.

Чтобы правильно юридически перевести землю из сельхозназначения в ИЖС, нужно придерживаться законодательства. Существует два метода осуществить это:

1. Перевести участок в границы населенного пункта в рамках земельного законодательства. Здесь вопрос в тех средствах, которые придется возместить, как разница между стоимостью земли ИЖС и с/х.
2. При расширении границ поселения в рамках Градостроительного кодекса. В этом случае не обязательно переводить землю в ИЖС. Земли сельхозназначения в границах поселения дают возможность построить жилой дом на законных основаниях с последующей регистрацией права собственности и пропиской жильцов.

Шанс на расширение населенного пункта с включением нового участка есть только в том случае, когда они расположены территориально на близком расстоянии. Чем дальше участок, тем меньше надежд на положительное решение властей.

• обратиться с заявлением в орган местной власти,
• приложив удостоверение личности собственника земли,
• правоустанавливающие документы на нее, а также кадастровый паспорт участка.

Бланк заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка —

На рассмотрение и принятие решения отводится двухмесячный срок . В результате выдается постановление об изменении категории участка или отказ. При отказе собственник может попытаться оспорить решение в суде.

У многих граждан возникает вопрос по поводу прописки в доме , построенном на землях, отнесенных к категории сельхозназначения и предназначенных для дачного строительства или садоводства. С января 2017 года для этого необходимо стало получать технический план, который выдается кадастровым инженером. Ранее в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН было указано «дом» или «жилой дом». С 2017 года стали указывать «жилое здание» или «жилое строение». Вся особенность как раз в формулировке. В жилом здании можно зарегистрироваться, в отличие от жилого строения.

Как же получить статус жилого дома на участке под дачное строительство? Так же, как и с , получать разрешение на строительство. Большинство администраций отказывают в таком разрешении. Отметим, что для земли под садоводство статус жилого дома получить невозможно. Поэтому при покупке участка необходимо внимательно смотреть на вид разрешенного использования.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Тем , которые занимаются или хотят заниматься сделками по купле-продаже участков земли сельскохозяйственного назначения будет интересна эта информация.

земли сельскохозяйственного назначения весьма разнообразны.

Земли сельскохозяйственного использования отличаются от земель сельскохозяйственного производства, хотя они находятся в одной и той же категории земель – сельскохозяйственной, на основании Земельного Кодекса РФ.

К землям сельскохозяйственного использования относятся земельные угодья, которые могут относиться и к другим земельным категориям, например, населенных пунктов или промышленности, лесного фонда. В документах это обычно выглядит так: «Категория земли - населенные пункты, разрешенное использование-для крестьянско-фермерского хозяйства». Считается, что такое разрешенное использование носит временный характер, земля передана для конкретных сельскохозяйственных целей гражданам или юридическим лицам для организации сельхозпредприятия. Это могут быть склады, административные здания, дороги и другими объектами инфраструктуры, обеспечивающими процесс сельхозпроизводства.

В статье 77 Земельного Кодекса РФ говорится о том, что землями сельскохозяйственного назначения считаются земли, находящиеся за пределами населенного пункта. Но мы встречаем не единичные случаи, когда земля сельскохозяйственного назначения находится в границах населенного пункта. Таким землям присваивают название - для сельскохозяйственного использования.

Земли сельскохозяйственной категории для сельскохозяйственного использования, находящиеся в границах населенного пункта подлежат изменению их правового статуса на «дачное строительство» или «для индивидуальной жилищной застройки» так как на такие земли и строения на этих землях распространяются статьи Градостроительного кодекса РФ.(ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГСК РФ)

Поэтому с сельхозпроизводства, личного подсобного хозяйства, крестьянско-фермерского хозяйства на дачное строительство и ли жилое строительство можно только путем включения земли в границы населенного пункта или присоединения к уже существующему ДНП(дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество). Если участки действительно фактически соприкасаются.

Если такая земля находится за пределами населенного пункта и даже не соприкасается с ним, то ее можно использовать как по прямому целевому назначению, так и по вспомогательному.

По функциональному назначению земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на две группы:

Сельскохозяйственные угодья (пастбища, сенокосы, пашня, многолетние насаждения)

Несельскохозяйственные угодья (лесопосадки, лесопокрытые, водопокрытые территории, дороги, постройки, сооружения и т.п.).

Сельскохозяйственные угодья – это высокоплодородная земля, на которой можно сажать овощи, зерновые, бахчевые и другие культуры, выращивать сады и плодовые кустарники. Такие земли не подлежат переводу в другие категории вообще, так как находятся под особой охраной государства. Самым ценным видом сельхозугодий является пашня.

Как правило, земля с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования(несельскохозяйственные угодья) имеет низкую кадастровую стоимость, значит низкого качества, поэтому выращивать овощи, злаковые и другие полезные культуры просто не получится, но можно й- для дорог вдоль полей, для линий электричества, для постройки гаражей и ремонтных мастерских обслуживающих сельхозтехнику, для водных объектов, складов, малых предприятий по переработке сельхозпродукции и других целей.

Очень жаль, что современные кадастровые паспорта не отражают эти данные для владельцев участков сельскохозяйственного назначения и приходится разыскивать эту ценную информацию в различных других источниках. Эта информация используется при определении кадастровой стоимости каждого участка. Чем выше стоимость, тем плодороднее земля.

И потенциальных покупателей сельхозземли, надо изначально обращать внимание на юридический статус участка, на разрешенное использование и на Правила землепользования и застройки конкретного муниципального округа, ведь одинаковых условий не бывает по состоянию земли, по климату, по перспективам развития местности и других условий. Эти знания вам пригодятся для более эффективного составления бизнес-плана своего предприятия.